Отказ от ДДУ в 2024 году – последствия для покупателей

Отказ от ДДУ в 2023 году – последствия для покупателей

С 1 июля 2023 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы — в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2024 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2024 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2023 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

• защита прав покупателей жилья;
• удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
• сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2024 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2024 и 2023 гг.

Переходный этап (с 1 июля 2024 г.)

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2024 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

• введение эскроу-счетов;
• запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
• обязательное банковское сопровождение;
• 1 застройщик — 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2024 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2023 г.)

С этого момента по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2023 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

• введение эскроу-счетов;
• покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
• вырастет себестоимость объектов недвижимости;
• на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты — а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта. Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.

Однако по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», застройщики вряд ли смогут переложить обслуживание кредитов на покупателей жилья. Такой вывод был сделан в результате прогнозирования ситуации на рынке недвижимости на период 2024-2024 гг.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

• затоваривание новостройками;
• сниженная покупательская способность населения;
• неопределенность на рынке новостроек.

Российский рынок недвижимости с 2016 г. переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2011-2013 гг. — около 4-5 млн. кв. м. Число новых проектов к Москве, Санкт-Петербурге и по всей стране будет расти и дальше, вплоть до 1 июля 2023 г. Девелоперы торопятся построить как можно больше объектов «по старым правилам», и, сами того не сознавая, еще сильнее усугубляют свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду слои населения с доходами на уровне 30-50 тыс. руб. в месяц — именно они сейчас составляют целевую аудиторию для девелоперов.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных инфопортала irn.ru, отражающих колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости недвижимости. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2024 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах — весьма рискованный шаг для застройщиков. Более реальный сценарий — это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств. Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Каковы прогнозы на 2024-2024 гг.

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2024 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2023 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2024 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2024-2023 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2024 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2024-2023 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность. Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее — только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот. Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Покупка строящегося жилья с 2023 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

Долевое участие в строительстве
в 2024-2023 году

Прощай, вложения «в котлован»?

Будущим летом мы полностью откажемся от принципа долевого участия в строительстве. Зачем государство решило менять правила игры на рынке новостроек?

Напомним, как долевой принцип (пока еще) работает. Затевая стройку, застройщик получает необходимые разрешения и объявляет о начале продаж. Продает он квартиры, хотя на самом-то деле как таковых их и нет, — они не построены. («Я продал снег», — как-то самодовольно заявил мне один риэлтор, работающий с новостройками). Дольщики покупают жилье на разных стадиях строительства. Чем раньше покупатель подоспеет, тем дешевле ему обойдется квартира. На этапе котлована она на 15 — 20%, а в некоторых случаях и на 30% дешевле готовой. Привлекательно, но рискованно.

До сих пор застройщики весьма вольно обращались с деньгами дольщиков — запросто могли перебросить деньги с одного объекта на другой, то есть, по сути, за ваши денежки достраивали предыдущий жилой комплекс. Теперь это запрещено. Кроме того, застройщики почти всегда надеются на рост цен. И нередко, не закончив старые проекты и рассчитывая на подорожание метра и будущие прибыльные продажи, встревают в какую-нибудь новую стройку. А в итоге получается, что силенок на все проекты не хватает, цены на рынке снижаются, финансы поют романсы. Именно это и приключилось с несчастной Urban Group.

А поскольку разбираться с митингующими обманутыми дольщиками в основном приходится государству, властям, мягко говоря, надоело целоваться с одними и теми же граблями на протяжении многих лет.

Деньги — на счет

На новую финансовую модель строители настраиваются постепенно — окончательный переход состоится в июле 2023 года. Называется эта модель «проектное финансирование» — то есть компании деньги с людей собирать больше не будут, а станут брать кредиты под 5,5 — 6% в банках. Что до покупателей, то они понесут деньги не строителям, а в те же банки. Там им откроют счета под названием «эскроу» (англ. еscrow — «условное депонирование», то есть счет сугубо целевой и средства с него отдадут при выполнении определенных условий). Деньги на этих счетах будут лежать до тех пор, пока не достроят дом. По окончании стройки компаниям позволят средства покупателей забрать.

Большинство застройщиков еще продолжают строить по старым правилам, но требования к их финансам уже значительно ужесточились — сократились расходы на рекламу, зарплату, административные расходы.

— В целом отрасль адаптируется к банковскому контролю без потерь, — констатирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, хотя и допускает, что технические или регламентные сложности возможны.

Что происходит сейчас

Пока рынок переживает переходный период. Чтобы его пройти более или менее безболезненно, были приняты поправки в легендарный закон о долевом строительстве № 214, регулирующий отношения покупателя и строителя. По этим переходным правилам банки начинают контролировать финансы застройщиков, в связи с чем компании должны были до 1 сентября открыть специальные счета, куда перечисляются деньги дольщиков. В противном случае Росреестр блокирует сделки. Но не навечно — запрет снимается, после того как компания откроет счет.

Вот тут и возникли проблемы — пара сотен застройщиков спецсчета таки вовремя не открыли. Хотя вроде бы обо всем знали заранее.

— До публичного объявления о приостановке продаж власти направляли застройщикам уведомления о своем предстоящем решении, то есть пытались решить вопрос безболезненным для девелопера путем, — утверждает Роман Сычев, генеральный директор компании Tekta Group.

Сложившуюся сейчас ситуацию с приостановкой строек эксперты рынка характеризуют как неприятную, но не трагическую. Скорее всего, многие из них просто не успели открыть спецсчета из-за того, что пришлось поменять банк — список банков, обслуживающих девелоперов, ограничен.

— Пока нельзя сказать, что отказ в регистрации ДДУ стал массовым явлением, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Но осадочек от всего этого, конечно, остается. Людей настораживает, «что инициатива по закрытию продаж исходит от властей, в которых народ видит защитников интересов дольщиков», говорит Кирилл Игнахин. Эксперты откровенны: поставлены под удар деньги клиентов, которые уже вложились в проект, новые покупатели, увидев, что стройка встала, убегают к конкурентам. Да и на репутации компании теперь пятно. Выход у компаний-двоечников только один — открыть спецсчет, благо процедура немудреная, банкиры заверяют, что это не сложнее, чем завести обычный расчетный счет.

Долевое участие в строительстве — изменения с 2023 года

В 2023 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2023 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Что такое долевое участие и договор ДДУ?

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

• Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
• Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводиться срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

Изменения в долевом строительстве с 2023 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

• Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
• В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2023 году.
• В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
• В 2024 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2023 года.
• В итоге, в конце 2024 года законом от 25.12.2022 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2023 году.

Отмена долевого строительства в 2023 году

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2023 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

Закон о ДДУ с 2023 года

Изменения начались с 1 июля 2024 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2022 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2023 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2024 года, остальные — с середины 2023 г.

Главное — с 1 июля 2023 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

• введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
• если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
• для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
• увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2023 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

• в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
• застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
• покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
• после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротиться, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Как изменения коснуться застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2024 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

• на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
• компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
• отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2023 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Плюсы и минусы нововведений для покупателей

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Однако отмена ДДУ в 2023 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Как измениться стоимость жилья после отмены ДДУ?

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2024 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не измениться.

Отмена долевого строительства с 1 января 2023 года

Одной из главных и часто обсуждаемых тематик на рынке недвижимости является, конечно же, новость, связанная с отменой долевого строительства. Запланированного уже с первых чисел нового года. Так ли это страшно на самом деле, и каких последствия — в лучшую или худшую сторону ожидать, мы сейчас и постараемся разобраться, выяснив наиболее важные и основные моменты.

Что такое долевое строительство и интересные факты.

Если внимательно рассмотреть и вникнуть в смысл и значение сути долевого строительства, то здесь можно выделить следующий наиболее подходящий термин. Долевое строительство — это когда застройщик начинает продавать квартиры с еще на этапе котлована. Покупателю жилье обходится дешевле на 20 — 30%, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще, никогда не известно. Изменения законодательства предоставят покупателю определенные государственные гарантии.

Согласно последней информаций, то уже начиная с 1 июля 2023 года долевое строительство будет отменено. Именно об этой важной информации было официально объявлено президентом Путиным В.В. В результате многих волнует и тревожит вопрос, относительно того, чего же стоит ожидать и какая будет действовать схема.

Основные изменения в 2023 году

Если говорить об изменениях и вводимых поправках, то, прежде всего, он направлены на то, чтобы в значительной степени защитить права дольщиков, в результате чего будут ужесточены требования к самим застройщикам. Итак, давайте же назовём основные поправки к 214-Ф3, о которых обязательно необходимо знать.

• Изменение 1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
• Изменение 2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
• Изменение 3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
• Изменение 4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
• Изменение 5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
• Изменение 6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
• Изменение 7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Мнения экспертов.

Многих волнует вопрос, к чему же могут привести все эти изменения, то есть изменят ли они ситуацию в лучшую или наоборот в худшую сторону. Что поэтому поводу думают эксперты и аналитики? Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать, поэтому станет продавать квартиры дороже.

Но есть и другое мнение — некоторые эксперты прогнозируют рост стоимости новостроек на 40 — 60%. Я думаю, что рост вполне возможен, но не такой существенный. Дело в том, что застройщики будут стараться строить больше и быстрее, чтобы поскорее получить доступ к деньгам покупателей, лежащих на эскроу-счетах. В итоге предложение на рынке недвижимости если и сократится, то не сильно. При этом ведь денег у людей больше не станет. Этот фактор не будет давать ценам сильно расти, — считает основатель сервиса аренды квартир «Арендатика» Артур Устимов.

Это, пожалуй, основные моменты, касающиеся закона об отмене долевого строительства

Отмена долевого строительства в 2023 году

Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2023г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2023 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

Что такое долевое строительство

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

• покупатель получает жилье со скидкой 10-20-30% и постепенно выплачивает стоимость на протяжении строительства объекта;
• застройщик инвестирует в объект деньги покупателя и не платить проценты банку за кредитные средства.

Если все хорошо заканчивается, то после введения недвижимости в эксплуатацию покупатель оформляет право собственности на свою долю в объекте – купленную квартиру.

Как показывает практика, многие застройщики по причине некомпетентности или с целью мошенничества могут затягивать темпы строительства, ухудшать его качество или совсем остановить работы по проекту. Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.

Долевое строительство в 2023 году: последние новости

Отмена долевого строительства в 2023 году связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно. Очень много людей, которые инвестировала средства в проекты банкротов остались в итоге без желаемого жилья.

Одной из причин скоропостижного принятия обновленного законопроекта стали проблемы с очередным крупным строителем – Urban Group (16 тыс. дольщиков).

Банковский кредитный эксперт

За 1 минуту! Рассчитаем переплаты на калькуляторе. Предложим море выгодных предложений по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия. Попробуем?)

Какие изменения нас ждут

Отмена ДДУ в 2023 обозначает:

• Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
• Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

Приблизительный порядок финансирования строительства дома:

1. Компания разрабатывает проект, рассчитывает стоимость строительства;
2. Формирует собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта;
3. Обращается в банк за дополнительным финансированием;
4. Банк анализирует требования к застройщику, риски и выгоды от проекта, поэтапно выдает деньги под определенный процент, контролирует их целевое использование;
5. Граждане покупают квартиры и вносят деньги на эскроу-счет, ими никто не может пользоваться: ни банк, ни застройщик.
6. После завершения строительства компания оформляет документы, покупатели получают право собственности на квартиры, часть денег с экроу-счетов идет на погашение кредита, а часть поступает на счет застройщика.

Содержание нового закона

Новый закон о долевом строительстве 2023, основные изменения:

• 1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
• Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
• Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
• Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
• Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
• Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.

Что это означает простыми словами

Объясним, к чему приведет изменение законодательства простыми словами:

1. Уменьшится риск конечных потребителей:

• покупка будет частично застрахована через Фонд защиты дольщиков;
• к застройщикам будут применяться более жесткие условия финансирования: одна компания сможет заниматься одним проектом, банк будет анализировать риски при выдаче кредита, юридическое лицо должно располагать собственным капиталом;
• не будет необходимости продать как можно больше квартир на этапе котлована;
• часть недобросовестных компаний не смогут выполнить новые условия финансирования и автоматически отсеются;
• деньги покупателей будут находиться на специальных эскроу-счетах, что будут заморожены до окончания строительства.

1. Возможно увеличение цен на жилье, поскольку застройщики не смогут пользоваться бесплатным денежным ресурсом от покупателей, а будут привлекать банковские кредиты под определенный процент. Но со временем цена будет сбалансирована состоянием спроса на квадратные метры.
2. С экономической точки зрения, покупателю станет невыгодно вкладывать деньги на этапе строительства, так как существенной скидки все равно не будет, поскольку деньги будут заморожены и застройщик ими не сможет воспользоваться. Но, реальная практика отсутствует, и выводы пока рано делать. Возможно, компании будут заинтересованы в ранних продажах, так как банки будут выдавать кредитные транши по мере накопления денег на спец.счете. А может, действительно, цена будет идентичной готовой новостройке, и лучше разместить средства на депозите под проценты на пару лет.

Когда закон вступит в силу

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2024 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2023г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Что будет после отмены ДДУ

Что после отмены ДДУ ждет рынок новостроек пока прогнозировать сложно. Однозначно рынок покинут слабые игроки, но смогут ли строить лидеры рынка без участия инвестиций от конечных потребителей, а только за счет собственных средств и недешевых банковских кредитов. Результаты реформ будут видны в течение нескольких лет. Возможно будут внесены некоторые исключения в законодательство или разработаны программы льготного финансирования.

Если у Вас остались вопросы или есть жалобы — сообщите нам

Долевое строительство — ключевые изменения с 2023 года

Схема долевого строительства, по которой строится подавляющее большинство многоквартирных домов в стране, в 2023 году меняется кардинально. Все предыдущие поправки в закон о долевом строительстве не смогли полностью защитить покупателей квартир в строящихся домах от проблем. По официальным данным, в 2024 году проблемными являются более 1200 домов, пострадавшими от недобросовестных застройщиков числится более 80 тысяч человек. Как выглядит долевое строительство по-новому — главные изменения закона в 2023 году, как государство защитит дольщиков от проблем у девелоперов.

Фото: flickr.com

Долевое строительство с 1 июля 2023 года — только эскроу счета

Понятие эскроу счетов пока является определенной экзотикой для России, но скоро нам предстоит привыкнуть к этому выражению. Эскроу счет — это специальный банковский счет, на который будут поступать средства дольщиков, желающих купить квартиру в строящемся доме.

Суть эскроу счетов в том, что застройщик не получит хранящиеся на нем деньги до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию и пока хотя бы один из новых собственников не получит документы о праве собственности.

Таким образом, девелоперы будут обязаны строить многоквартирные дома за свой счет, и делать это по возможности быстро, чтобы быстрее получить собранные от дольщиков деньги.

Для самих покупателей квартир такая схема, безусловно, более выгодна. Их деньги будут защищены, причем не только от проблем у застройщика, но и от проблем у банка. Средства дольщиков будут страховаться аналогично средствам обычных вкладчиков, причем лимит страховой суммы будет достаточно высоким — 10 миллионов рублей.

Фото: ru.m.wikipedia.org

Все расходы застройщиков — под контролем банка

Помимо того, что банки будут хранить средства дольщиков на эскроу счетах, не имея права переводить их девелоперу до завершения строительства, кредитные организации также будут контролировать, на что расходует деньги строительная компания.

Имея разрешение на строительство того или иного объекта, девелопер будет обязан открыть специализированный счет в банке под конкретное строительство. Расходовать средства со счета можно только на связанные со строительством цели, банк будет следить за нецелевыми расходами девелопера и пресекать их.

В том числе застройщик не сможет строить одни объекты за счет денег, выделенных на строительство других.

К сожалению, такие пирамиды, когда одни многоквартирные дома достраиваются за счет денег, привлеченных на строительство других, более новых, были очень распространены в последние годы. Скорее рано, чем поздно, такие пирамиды рушились, и дольщики оставались и без квартир, и без денег.

Кстати, помимо банковского контроля будет усилен и контроль государственный. Государство будет следить и за расходами девелоперов, и за тем, насколько тщательно банки эти расходы отслеживают.

Административные расходы застройщика — не более 10%

Новый закон ограничивает девелоперов и в том, на что конкретно они могут направлять средства дольщиков. Так, административные расходы девелопера теперь ограничены 10 процентами от общей стоимости строительства за весь период проведения работ.

К административным расходам относятся, например, оплата услуг банка по обслуживанию счета застройщика, выплата зарплаты сотрудникам компании и связанных налогов и прочих отчислений, расходы на рекламу и т.д.

Как минимум 90% стоимости работ должны направляться напрямую на строительство, все остальное — вторично.

Нарушителям сроков — запрет на новое строительство

Государство будет более строго следить и за тем, насколько девелопер укладывается в отведенные сроки. Одно из изменений закона о долевом строительстве с 2023 года — застройщик может не получить заключение о соответствии на новый объект, если он не уложился в сроки при строительстве предыдущего.

Хотя эта норма относится именно к застройщикам и напрямую покупателей квартир не касается, для них это безусловный плюс.

Девелоперы будут мотивированы к тому, чтобы укладываться в срок при строительстве новых объектов. Застройщикам будет интересно строить быстрее и для того, чтобы получить хранящиеся на эскроу счетах средства дольщиков, и для того, чтобы не рисковать новыми контрактами.