Прогноз недвижимости на 2024-2023 год, рынок, цена

Прогноз недвижимости на 2023-2023 год

Операции с недвижимостью привлекают многих инвесторов, однако этот бизнес остается довольно рискованным из-за нестабильности рынка. Рядовые граждане также стараются выбрать наилучшее время для реализации или покупки квартир. Чтобы составить прогноз ситуации на 2023-2023 годы, эксперты принимают во внимание многие факторы экономики.

Экономические предпосылки

Кризис 2015 года привел к падению объемов застройки жилья, и вызвал скачок цен на квадратные метры, который сменился «обвалом» рынка. Следующие два года ситуация характеризовалась медленным падением цен и заморозкой крупных строительных проектов – особенно этот процесс был заметен в столице. 2024 год вызвал оживление на рынке: агентства недвижимости отметили, что итоги года превзошли все их ожидания по объемам продаж.

Аналитики объясняют такое оживление тем, что население откладывало деньги в течение нескольких лет, опасаясь инфляции и дефицита средств, но относительная стабильность экономики и снижение ипотечной ставки вызвало волну потребительской активности.

Факторы ценообразования

На формирование цен влияет совокупность экономических процессов.

• Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2023 году.
• Конец 2024 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2024 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2017 годом. Однако в период 2023-2023 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
• Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2017-2022 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2015 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
• Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
• Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.

Прогнозы аналитиков

• Геннадий Стерник, сертифицированный аналитик недвижимости, предполагает, что роста цен не будет до 2023 года, поскольку спрос ниже предложения, а реальные доходы населения падают. Он утверждает, что объемы продаж снизятся на фоне политического курса: повышение пенсионного возраста, налогообложения и других непопулярных мер «вытягивания» экономики за счет населения. Однако в дальнейшем экономический рост вызовет увеличение доходов граждан и потребительская активность возрастет.
• Станислав Ришко, эксперт в сфере премиум-недвижимости Москвы, считает, что в столичных новостройках увеличится стоимость квартир минимум на 10%, поскольку ужесточение условий для застройщиков вызовут рост расходов и себестоимости жилья. Однако вторичное жилье, по его мнению, упадет на 3-5%, так как ожидания продавцов завышены, и многие объекты не продаются годами.
• Ильдар Хусаинов, директор риэлторской сети «Этажи», прогнозирует спад продаж в ближайшие несколько лет. Он связывает это с несколькими факторами: подорожание первичного жилья из-за ужесточения требований к девелоперам, повышение ипотечной ставки, торможение ввода новых объектов. Ипотечные объемы, по его словам, снизятся на 10-15%, а цены квартир поднимутся на 3-8%. Кроме того, в связи с прогнозированием подорожания и подогреванием спроса, в 2023 году люди начнут активно скупать жилье, что только ускорит процесс роста.
• Представитель аналитического бюро «IRN-недвижимость» Юлия Рышкина предполагает, что стоимость квадратных метров не увеличится, поскольку население уже «перекредитовано», а заработные платы не растут. Подорожание 2024 года, по ее мнению, связано со снижением ставки банками, однако этот процесс пойдет вспять в 2023 году.

Можно сделать вывод, что 2023-2023 рынок «просядет» на 10-15%, поскольку снизится объем ипотечного кредитования, а стоимость квадратных метров вырастет.

Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

В 2024 году в экономике России еще ощущаются последствия кризиса – доходы большей части населения еще не позволяют купить жилье. Поскольку квартирный вопрос все еще актуален для многих россиян, важно понять, в какую сторону будут двигаться цены на недвижимость в ближайшие годы.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.

Нехватка денег у населения и сложность получения кредитов привели к общему падению объема строительных работ:

Как видно, в 2014-2015 годах было введено больше всего жилой площади – были завершены проекты, начатые несколькими годами ранее. В денежном выражении в силу роста цен в строительной сфере присутствует положительный тренд:

Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2022 и других.

Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний (на 20% только в 2016 году), но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные:

Высокий удельный вес прибыльных строительных организаций – признак того, что большая часть строительных проектов успешно завершается, а проблема обманутых дольщиков будет проявляться реже.

Что касается жилого строительства, в 2017-2022 годах эксперты отметили такие основные тенденции, как:

• снижение площади введенных многоквартирных домов – признак ориентации покупателей и застройщиков на меньшие по площади и более дешевые квартиры;
• неравномерность показателей по регионам: в некоторых регионах экономическая обстановка такова, что количество введенной жилой площади снизилось на 25% при среднем спаде по стране в 2%;
• ряд застройщиков после завершения имеющихся проектов не начинали новые, потому что не было уверенности в стабильности в будущем;
• появились проблемы с реализацией квартир в завершенных домах (в особенности, в Москве).

Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране увеличивается. Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум», которая реализуется хоть и в небольших объемах, но по цене существенно превосходит комфорт-класс (эконом).

Как видно, реальные цены на новостройки по стране снижается: рост цен в 2014-2017 годах составил около 10% при инфляции в 35,8%.

Изменения в законодательстве с 2024 года

В сфере жилищного строительства в настоящее время преобладает модель финансирования по договорам долевого участия (ДДУ) – свыше 80% от общего объема возводимого жилья. Этот механизм регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Начиная с 2024 года модель долевого участия в строительстве претерпела значительные изменения. Согласно принятым поправкам к закону предполагается к 2023 году полностью отказаться от долевого участия в пользу проектного финансирования и использования экроу-счетов.

Однако и до этого момента для застройщиков введены дополнительные ограничения. Так, с 1 января 2024 года вводятся такие правила:

• усилен контроль над счетом застройщика со стороны банка – банк сможет заблокировать любую транзакцию, которую посчитает подозрительной;
• в каждом проекте застройщик должен внести собственные средства как минимум в размере 10% от проектной стоимости объекта;
• запрещено строить несколько домов по одному разрешению на застройку;
• застройщиком может быть только организация, работающая не менее 3 лет в строительстве многоквартирных домов и построившая не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Эти ограничения косвенно влияют на стоимость жилья – теперь не каждый застройщик сможет осуществлять строительство по долевому участию. Если же строительная организация выбирает вариант строительства через эскроу-счета, затраты возрастают еще больше.

Согласно правилам, которые будут действовать для всех застройщиков по ДДУ с июля 2023 года, строительная организация сможет привлекать взносы дольщиков, но использовать их сможет лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Это нововведение непосредственно скажется на стоимости жилья на первичном рынке:

• поскольку цикл строительства занимает приблизительно 2 года, застройщик будет вынужден привлекать банковские кредиты для финансирования работ. Предполагается, что деньги дольщиков на специальном счете будут использоваться как залог по кредиту, и ставка будет минимальной. Однако даже при условии привлечения кредита по ключевой ставке ЦБ РФ за 2 года застройщик заплатит около 15% в виде платежей за кредитные ресурсы;
• далеко не каждый застройщик сможет работать по такой системе. Только организации с достаточным размером собственного капитала и хорошим кредитным рейтингом смогут работать по новым правилам. Как итог – сокращение предложения, что приведет к росту цен;
• большая часть квартир будет реализовываться уже в готовом виде, что означает значительно большую цену, чем при покупке «на стадии котлована».

Преимущества у новой системы тоже есть, главное из них – более высокий уровень защиты прав покупателей. В теории, после полного перехода на модель проектного финансирования будет полностью устранена проблема обманутых дольщиков.

Таким образом, стоит ожидать роста цен на недвижимость по мере внедрения новаций в регулирование строительной отрасли. При желании купить жилье через механизм долевого участия еще можно, что при условии последующего роста цен может стать хорошей инвестицией.

Факторы роста цен на недвижимость

Изменения в законодательстве – один из главных факторов, которые повлияют на цену недвижимости в 2023 и последующих годах. Однако, по мнению большинства экономистов, такие изменения назрели уже давно.

Кроме законодательных норм, на конъюнктуру рынка недвижимости в России влияют и другие факторы:

1. расходы на более качественную городскую среду и инфраструктуру;
2. инфляция;
3. спрос на недвижимость;
4. состояние ипотечного кредитования.

Прежде всего, следует учитывать среднюю продолжительность цикла строительства (около 2 лет) – изменения цен в настоящее время частично связано с процессами, которые протекали ранее. Так, участники рынка связывают нынешний рост с тем, что в этот год завершаются проекты с более высоким качеством строительства и удобной инфраструктурой. С 2016 года реализуется приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», и застройщики теперь в большей степени обращают внимание на состояние инфраструктуры, что влияет на цену жилья.

Макроэкономические факторы изменения цен на недвижимость тоже важны. В частности, по прогнозу ЦБ РФ инфляция составит в 2024 году и далее порядка 4% – это целевой уровень. С учетом этого изменится стоимость строительных материалов, труда, логистики и других составляющих, что повлечет рост цен на недвижимость в рамках инфляции.

Спрос на недвижимость, в соответствии с экономическими законами, напрямую влияет на цену. Поскольку реальные доходы населения продолжают падать, цены на жилье не будут резко расти. Недостаток денег у населения государство пытается компенсировать через развитие ипотеки.

Ипотека напрямую влияет на уровень спроса на жилье, из чего формируется цена. Политика государства направлена на активизацию ипотечного кредитования и это увязывается с переходом на проектное финансирование для застройщиков. Реализуются программы льготной ипотеки (для молодых семей, военных и т.д.), также банки предлагают особые условия в сотрудничестве с застройщиками. Положительно влияет на развитие ипотеки и сохранение ключевой ставки на одном уровне даже в условиях обесценения рубля.

В итоге рыночная цена недвижимости подвержена влиянию двух основных факторов – законодательного регулирования и уровня спроса на жилье. Фактическая отмена долевого строительства и ожидания роста доходов населения означают, что вскоре цены на жилье будут продолжать расти.

Прогнозы цен на недвижимость

Официальные

Регулирование цен на недвижимость происходит по рыночным законам и государство не имеет прямого влияния на цены. Министерства и ведомства прогнозируют, как правило, макроэкономические показатели, которые прямо или косвенно влияют на рынок недвижимости.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства регулярно оценивает средние цены на жилье и утверждает нормативные значения средней стоимости квадратного метра жилья. Эта величина используется для расчета субсидий. Однако прогнозированием цен на жилье Минстрой не занимается.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в докладе о перспективах развития жилищного строительства отметил, что его ведомство прикладывает все усилия, чтобы помочь застройщикам работать в новых условиях после изменения законодательства о долевом строительстве.

Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом.РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3% до 2025 года. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.

Что касается спроса на жилье, глава Банка России Эльвира Набиуллина прогнозирует дальнейшее удешевление ипотечного кредитования, что в перспективе увеличит спрос. В этих условиях следует ожидать роста цен на недвижимость.

В целом официальные прогнозы основываются на том, что в ближайшие годы следует ожидать роста цен на недвижимость, однако этот рост не будет скачкообразным и компенсируется более выгодными условиями по ипотеке.

Участников рынка

Среди представителей строительной отрасли настроения более категоричные. Большая часть рынка ожидает вскоре ощутимое повышение цен на недвижимость, и связывает это повышение с отказом от долевого строительства.

Л. Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы, считает, что застройщики предпочтут вообще не связываться с эскроу-счетами, а будут продавать готовые квартиры. Это приведет к необходимости активно привлекать кредиты, к закономерному снижению числа участников рынка и, соответственно, к росту цен. Мелким застройщикам придется вообще покинуть рынок, их место займут крупные объединения, что поспособствует монополизации рынка.

Специалисты Группы «Эталон» прогнозируют рост цен на недвижимость в Москве на 20% в ближайшие 2 года. По мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра.

Некоторые эксперты считают, что будущий рост цен будет связан с циклическими колебаниями. Так, О. Репченко, руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждает, что из-за превышения предложения над спросом сейчас цены на жилье находятся на низшей точке, а небольшой рост цен в ближайшее время будет связан с повышением ставки НДС с 18 до 20%. Серьезный рост цен начнется с 2023 года, когда построенная по старым правилам недвижимость будет распродана.

П. Самиев, управляющий партнер НРА, утверждает, что после замены фактически бесплатных для застройщика денег дольщиков на банковские кредиты под проценты, следует ожидать роста цен на жилье в 2023-2023 годах.

В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы. Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2023 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.

Как видно, большинство экспертов ожидают роста цен на недвижимость в 2023-2023 годах, это неотвратимо в силу принятия поправок к закону о долевом строительстве.

Стоит ли спешить с приобретением недвижимости

Как следует из прогнозов большинства участников рынка, в 2023 и 2023 годах ожидается рост цен на недвижимость из-за вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве, а также из-за других факторов, в том числе макроэкономических.

Поэтому для тех, кто хочет купить жилье по низкой цене стоит обратить внимание на проекты с долевым участием, которые до середины 2023 года еще могут быть начаты застройщиками. При этом нужно выбирать надежную строительную компанию, которая следует всем правилам долевого строительства, особенно вступившим в силу в начале 2024 года.

Эксперты ожидают, что застройщики будут использовать вариант с долевым строительством до тех пор, пока такая возможность будет. Поскольку при заключении договора долевого участия застройщик предлагает недвижимость по цене гораздо ниже, чем для готовых квадратных метров, этот вариант будет предпочтительнее в ближайшее время и для покупателей.

Вместе с тем нужно отметить, что к настоящему моменту процентные ставки по ипотечным кредитам достигли своих исторических минимумов. Поэтому покупка квартиры в кредит сейчас целесообразна: даже если ставки снизятся еще больше, в будущем можно будет рефинансировать ипотеку по более низкой процентной ставке.

Следовательно, дольщикам в 2024 году можно дать такие рекомендации:

• при выборе застройщика обратить внимание на уже законченные им проекты, сопоставить плановый и фактический срок сдачи домов в эксплуатацию;
• внимательно ознакомиться с проектной декларацией и с самим договором долевого участия. Важно, чтобы заявленный срок ввода в эксплуатацию дома был указан в договоре;
• если жилье приобретается в ипотеку, можно узнать в разных банках о совместных предложениях с застройщиками. Кроме скидки от цены недвижимости можно получить еще и более низкую процентную ставку по кредиту;
• для тех, кто предпочитает купить готовое жилье от застройщика, также есть выгодные предложения. Так, в Москве есть достаточно большое количество нераспроданных квартир в уже завершенных домах, на которые предлагаются хорошие скидки.

На фоне ухудшения внешнеэкономической ситуации, неустойчивости рубля и инфляции покупка квартиры – хороший способ сохранить свои деньги. А в условиях предстоящего роста цен вложения в недвижимость могут принести доход в будущем. Важно только выбрать надежного застройщика, который выполнит все свои обязательства.

Цены на недвижимость: прогнозы рынка в 2023 году

По вопросу цены на недвижимость в 2023 году аналитики и эксперты высказывают неоднозначное мнение. Одна группа прогнозирует рост цен в конце 2024 — начале 2023 года, другая выдвигает прогнозы роста стоимости жилья лишь к концу 2023 г. На основе этих оценок выстраивается мнение о том, стоит ли покупать жилье в России или же лучше подождать.

Принципы формирования цены на недвижимость

Основной фактор формирования цен на жилье — это баланс спроса и предложения. Если спрос на товар или услугу высок и предложение не может удовлетворить его, цены растут. Если спрос низкий, а товара много, цены на него падают.

Строительный бум, продолжавшийся в период с 2014 по 2017 г, привел к избытку предложения на рынке недвижимости. В условиях непростой экономической ситуации большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%. Это сильно ударяет по строительному бизнесу, так как девелоперы теряют прибыль и часто работают себе в убыток.

Единственный выход в данной ситуации — это снижение объемов строительства новостроек в надежде, что дефицит жилья сможет вызвать подъем цен на него.

Второй по значимости фактор ценообразования — уровень платежеспособности россиян, снизившийся в 2016-2017 гг. Учитывая рост стоимости товаров первой необходимости в течение последних лет, многие граждане РФ потеряли возможность откладывать деньги на первоначальный взнос за квартиру.

Показатель доступности жилья, которым пользуются большинство стран, — это критерий, при котором стоимость одного квадратного метра жилого помещения должна равняться сумме ежемесячного дохода на каждого работоспособного гражданина. Согласно этому критерию, недвижимость в крупных населенных пунктах остается недоступной большинству населения.

Чтобы его стимулировать, необходимо вводить более низкие ставки по ипотечному кредитованию, близкие к значениям 8-10%.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости тоже характеризуется спадом цен в промежутке от 5 до 10% в год. На ценообразование влияют следующие факторы:

1. Квартиры в центральной части населенных пунктов ценятся выше, чем их аналоги на окраине или в неблагополучных районах.
2. Квартиры небольшой площади меньше теряют в стоимости, чем крупногабаритное жилье.
3. Спрос на квартиры, не требующие ремонта или требующие незначительного ремонта, выше, чем на квартиры в плохом состоянии.

Стоимость жилья в 2023 году: прогнозы экспертов

По мнению риелторов и аналитиков, цены на рынке недвижимости в 2023 году начнут уверенно подниматься. Начало подъема намечается на первый или второй квартал будущего года. Росту цен на недвижимость способствуют следующие факторы:

1. Процентная ставка по субсидируемой государством ипотеке в следующем году должна снизиться до 8-10%.
2. Риелторы в борьбе за клиента будут все больше и больше снижать размер своих комиссионных.
3. Фактор сезонности: весной спрос на жилье всегда растет, а к лету — падает.
4. Рост цен на строительные материалы, произошедший в 2024 г., в ближайшее время заставит застройщиков повышать цены на недвижимость, чтобы окупить выросшие расходы.
5. Ужесточившиеся требования властей к созданию дополнительной инфраструктуры в новых микрорайонах (детских садов, образовательных и медицинских учреждений) также вынуждают девелоперов увеличивать стоимость жилья.

Исходя из этого, аналитики советуют потенциальным покупателям приобретать недвижимость до ожидаемого повышения цен на квадратные метры. Тем, кто планирует продать свою квартиру, тоже не стоит терять время: в ближайшем будущем цены на квадратные метры в старом фонде могут стать еще ниже.

Потенциальным инвесторам, вкладывающим капитал в недвижимость, необходимо учесть тот факт, что ожидаемый рост цен не станет галопирующим, и никто не может предсказать, насколько долго он продлится. Прибыль от подобного вложения капитала можно будет получить лишь в отдаленном будущем.

Прогнозируемая стоимость жилья в Москве и Московской области

Ситуация с превышением предложения над спросом в Москве дополнительно усложняется программой реновации. Согласно этой программе в ближайшее время у отселенных граждан появятся новые, условно бесплатные квартиры, а рынок недвижимости наполнится новостройками с апартаментами большой площади.

У многих москвичей, получивших или планирующих получить новую квартиру, не будет стимула покупать недвижимость. Спрос на жилье на рынке недвижимости в 2023 году будет падать.

В то же время появление большого количества новых квартир вызовет дальнейшее «затоваривание» рынка недвижимости.

В 2024 году цены на жилье в Москве имели следующие приблизительные значения:

• за «хрущевку» — 135000 долларов;
• за малогабаритную квартиру в многоэтажной новостройке — 140000 долларов;
• за жилье увеличенной площади — 155000 долларов;
• за жилье в старом доме кирпичной постройки — 156000 долларов;
• «сталинка» небольшой площади стоит 190000 долларов;
• квартира повышенной комфортабельности и площади оценивается в 205000 долларов.

В Москве и Московской области, по мнению аналитиков, цены на квартиры в 2023 году будут падать, но уже более низкими темпами. В последнем квартале 2023 года рынок полностью успокоится, цены на жилье стабилизируются, а после этого жилье подорожает.

Эксперты прогнозируют рост цен до 2023 года в среднем на 2-3% по Москве. В Московской области повышение цен будет более умеренным — не более 2% за весь период 2023 года. Стоимость среднестатистического квадратного метра в Москве вырастет до 250 тысяч рублей, в Московской области — до 120 тысяч.

Ипотека в 2023 году

Центральный банк Российской Федерации в целях стимулирования спроса на недвижимость планирует расширить программу субсидирования ипотечного кредитования. Цель — снизить процентную ставку по ипотеке для граждан, чьи доходы не позволяют приобретать жилье по действующим процентным ставкам. Центробанк и Минэкономразвития прогнозируют падение ставок по ипотеке до уровня 8-9% в 2023 году и до уровня 6-7% в 2023 году.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам быстро приведет к росту активности на рынке недвижимости. Вызванный этим рост стоимости квадратных метров может уже к концу 2023-го заставить цены достигнуть показателей уровня докризисного периода.

Ряд банков, согласно последним новостям, уже в 2024 году предложил своим потенциальным заемщикам выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Появились программы ипотеки без первого взноса, но с повышенной до 13-14% ставкой кредитования. В связи с этим часть аналитиков ожидает восстановление рынка недвижимости уже к концу этого года.

Цены на недвижимость в 2023 году

Актуальность вопроса цены на недвижимость возрастает год от года. И в 2023 году количество желающих получить ключи от собственной квартиры меньше не стало, чего нельзя сказать о гражданах, имеющих возможность сделать этого. В условиях растущей инфляции и грабительских процентов по ипотеке, лишь немногие семьи решаются использовать заемные средства для покупки жилья. Но и накопить удается не всем, так как цены на недвижимость демонстрируют стабильный рост, вот уже много лет.

Ощутимое падение спроса на недвижимость в 2024 году, эксперты связывают со снижением реальных доходов населения, вызванным заморозкой программы индексации зарплат и стремительным ростом цен. Подобная ситуация скорее всего сохраниться и в 2023 году, некоторые эксперты говорят об усугублении проблем на рынке жилья. Даже несмотря на решение банков снизить ставку по ипотечным кредитам, цены на российскую недвижимость остаются непропорционально высокими, в сравнении с доходами основной массы граждан.

Также стоит отметить противоречивые шаги чиновников, решивших ввести обязательный первоначальный платеж по ипотеке, в размере 20% от цены на заинтересовавшую недвижимость. Такой подход к проблеме невыплат, приведет к еще большей просадке рынка, в виду ухода с него клиентов, предпочитающих кредиты без первоначальных взносов и добросовестно выполняющих взятые на себя обязательства.

Несмотря на меры правительства и действия банков, направленных на мотивацию граждан к покупке жилья, спрос на него будет падать. Соответственно, скоро россияне могут увидеть очередную волну снижения цен на гражданскую недвижимость. В таком развитии событий уверен ЦБ. Чего еще ожидать россиянам, запланировавшим покупку квартиры или дома? Об этом пойдет речь далее.

От чего зависят цены на недвижимость

Экономический спад в российской экономике, обострившийся в позапрошлом году, оказал на сектор недвижимости крайне негативное влияние. Просадка цен отлично видна на графике за период 2015-17 годов, средний показатель, на который подешевел сегмент составляет 5-7%. Если суммировать процент просадки со скидками, которые вынуждены давать застройщики, пытающиеся мотивировать спрос, то общий ценовой спад за 2-3 года, составил более 10%. По мнению экспертов, в 2023 году цены на недвижимость будут зависеть от таких факторов как:

• перенасыщение рынка. В связи с реализацией социальных жилищных программ, появилось множество новых объектов недвижимости. Многие семьи успели воспользоваться льготными предложениями последнего десятилетия, став собственниками квартир. В столичном регионе заметное влияние оказывает программа реновации, предполагающая выдачу бесплатного жилья и строительство новых домов;
• длительный период высоких цен на недвижимость и «неподъемных» процентов по ипотечным кредитам. Мало кто из простых россиян, не имеющих прав на льготы, мог позволить себе приобретение объекта жилой недвижимости;
• падение реальных доходов российских граждан. Вплоть до 2023 года проблема баланса доходов и расходов россиян остается одной из наиболее актуальных, даже несмотря на проводимые правительством программы индексации зарплат. Темпы роста цены на гражданскую недвижимость в последние годы, значительно опережали рост доходов населения. Ситуацию отлично отражает статистика, оценивающая среднюю стоимость квадратного метра в сопоставлении со среднем же, уровнем дохода. При таком подходе, жилье в России доступно лишь небольшому числу граждан;
• макроэкономические неурядицы, дешевеющие нефть и рубль, также оказывают серьезное влияние на спрос и стоимость квартир.

Несмотря на существующие проблемы и падение цен в последние годы, рынок недвижимости оценивается экспертами как стабильный. Накопленная девелоперами ликвидность, не дает повториться событиям 2008 года, а падающие цены в 2023 году, воспринимаются многими специалистами как положительный фактор. В настоящее время можно увидеть установление баланса между реальной стоимостью недвижимости и ценами, которые устанавливают застройщики.

Снижение цен в результате падения спроса

Даже несмотря на некоторое оживление в 2024 году, признаки рецессии все еще наблюдаются на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Временное повышение покупательской активности, эксперты связывают с появившимися слухами о возможной отмене или заморозке социальных программ, в рамках которых предоставляются ипотечные льготы. Фактически, причиной повышенного спроса в первой половине ушедшего года является паника, уже к началу 2023 года можно увидеть возврат ценовых показателей к предыдущим уровням и дальнейшую негативную динамику.

Также, эксперты, анализирующие динамику цены на недвижимость, отмечают, что к 2023 году наблюдается стабилизация спроса в крупных городах, жители которых проявляют интерес к небольшим студиям – до 25 квадратов. Именно компактные квартиры влияют на показатели, так как «двушки» и «трешки» не пользуются высоким спросом в виду дороговизны. Средний уровень спроса наблюдается в сегменте квартир от 35 до 48 квадратов, также имеющих приемлемую стоимость.

Со своей стороны, застройщики также пытаются мотивировать покупателя, снижая цены на неликвидные объекты недвижимости или устраивая акции. Так в преддверье 2023 года на рынке можно было найти предложения с 30% дисконтом. Таким образом застройщики повышали интерес покупателей в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах России. В целом, что касается ценовых ориентиров в среднем по стране, на начало года актуальны следующие цифры:

• квартира в панельном 5-этажном доме, на вторичном рынке – $135 000;
• аналогичное жилье в многоэтажке (до 14 этажей) — $140 000;
• современная квартира в многоэтажке (от 16-ти этажей) на первичном рынке — $155 000;
• в 5-этажном кирпичном доме — $156 000;
• в «сталинке» (до 11-ти этажей) — $190 000;
• новое жилье в современной монолитной многоэтажке — $205 000.

В всех регионах страны наблюдается заметное падение цены на недвижимость в виду диспропорций спроса и предложения. В Москве объем квартир, выставленных на продажу за 2024 год увеличился на 4%, в МО на 4,5%.

Экспертные прогнозы на 2023 год

Многие аналитики уверены, что в уже в 2023 году стоимость квартир потеряет еще 7-9%, по сравнению с удешевлением в прошлом году. При изучении экспертных мнений, следует делать собственные выводы, ведь знать наверняка, как будут развиваться события и какую динамику покажут цены на недвижимость в новом финансовом году, не может никто. Для того, чтобы увидеть ситуацию глазами профессионалов, следует познакомиться с выводами и мнениями некоторых из них:

• эксперты плехановского РЭУ считают, что пик кризиса пришелся на 2024 год и уже в 2023 году, можно будет отметить обратную динамику рынка. Аналитики рассчитывают на плавные восстановления рынка к 2023 году и достижения к указанному времени показателей цены на недвижимость зафиксированных в 2013 году. Эксперты не исключают незначительной просадки в первой половине нового года, но вторую половину видят в растущем ключе;
• Герман Греф и ряд специалистов, разделяющих его мнение, уверены, что в 2023 году можно будет увидеть быстрое восстановление рынка и соответственно рост цен на недвижимость. Зампред Правительства разделяет точку зрения банкира, предвещая оживление сегмента после ввода новых ставок по ипотечным кредитам. Дополнительными аргументами в пользу разворота являются: предстоящее повышение расценок на строительные материалы и дополнительные затраты застройщиков, связанные с необходимостью организации полнофункциональной инфраструктуры при строительстве жилых комплексов.

В пользу того, что уже в 2023 году можно будет увидеть докризисные цены на всю российскую недвижимость, говорит предстоящее 15-процентное повышение стоимости бетона и кирпича, а также рост цен на арматуру более чем на 70%. Девелоперы, теряющие прибыль из-за низких расценок и необходимости прибегать к стимулирующим инструментам, уверены, что рынок должен ожить. Насыщение новыми квартирами явление временное и совсем скоро можно будет наблюдать противоположную картину.

Эксперты рассматривают также цикличные модели развития рынков, считая, что в настоящий момент наблюдается фаза естественного спада. Полный экономический цикл (10 лет), в рамках которого цены, в том числе и на недвижимость, демонстрируют однонаправленное движение, достиг середины. Придерживаясь данного аналитического принципа можно сделать вывод, что спад продлится еще минимум 2 года, а средний процент годового снижения стоимости составит не менее 8%.

Наиболее чувствительными к кризису оказались квартиры первичного рынка, потерявшие в цене к 2023 году гораздо больше чем «вторичная» недвижимость. Цикличная модель предполагает возврат к прежним значениям не ранее чем в 2024 году.
На 2023 год выдвигаются более чем позитивные прогнозы по некоторым из крупных городов. Эксперты считают, что в наступившем году рост покажет цена недвижимости среднего класса, в таких населенных пунктах как:

• Санкт-Петербург – в течении 2023 года стоимость одного квадратного метра достигнет минимум 120 000р., рост составит 2%;
• Москва – столичные квартиры за тот же период подорожают на 3% до 250 000р.;
• Сочи – курортная недвижимость подорожает на 4-5%, цена сочинского квадратного метра к декабрю 2023 года превысит 100 000р.

В других регионах, жилье в главных городах подорожает незначительно. В Нижнем Новгороде, Самаре, Казани, Воронеже и т.д., стоимость 1 кв. м вряд ли превысит 45-70 тысяч рублей к концу года. Екатеринбург и Хабаровск ждет более существенный подъем, здесь цена квартиры может повыситься до 75 000 р. за 1 кв. м.

Изменения в ипотечной системе

Планируемое снижение ставок по ипотеке, наряду с падающими ценами на недвижимость, может стать в 2023 году дополнительным стимулом, способным вывести рынок из затяжного пике. Представители МЭР и ЦБ озвучивают планы по снижению ставки в наступившем году до 8-9% и до 6-7% через год. Не согласны с правительственными организациями сотрудники коммерческих банковских структур, уверенные, что ставка вряд ли опустится ниже 10%.

В настоящее время, стимулирующие программы, связанные с ипотекой, не оказывают должного эффекта, так как различные акции и специальные предложения не снижают цену на ипотечную недвижимость, а напротив повышают расходы граждан. Среди подобных методов, практикуемых банками в 2023 году, можно отметить предложения по оформлению ипотечного кредита без уплаты первоначального взноса.

Средняя ставка по ипотеке без первоначального взноса составляет 14%, в новом году банки предлагают изменить систему, снизив размер предоплаты и процента. Так в столичном регионе, где цены на недвижимость высоки, если снизить размер взноса до 5%, нагрузка на покупателя значительно снизится. Сэкономив 400 000 на первоначальном взносе, гражданин получит кредит с меньшей ставкой, нежели при оформлении ипотеки без взноса. Внедрять подобный принцип предлагается уже с начала 2023 года.

Прогнозы МЭР по динамике жилищных цен

В Министерстве экономического развития уверены, что снижение цены на российскую недвижимость можно будет наблюдать вплоть до 2023 года. МЭР говорит о 10-процентном сокращении стоимости квадратного метра ежегодно. При реализации прогнозов Министерства, «дно» будет зафиксировано на отметке 120 000 р. за квадрат в Москве. На целевом уровне цена на московскую недвижимость может зафиксироваться более чем на 2 года. По сегментам Минэкономразвития дает следующие прогнозы на 2023-20 годы:

• от 100 000 р. – жилплощадь эконом-класса, расположенная в пределах кольцевой автодороги;
• 120 – 150 000р. – комфорт-класс;
• 150 – 200 000р. – бизнес-класс;
• 300 – 600 000р. – элитные московские апартаменты.

Действия девелоперов для выхода из ценового кризиса

Стремительно падающие цены на недвижимость по всей стране, вынуждают застройщиков прибегать к определенным хитростям, для привлечения клиентов и сохранения вложенных средств. Кроме скидок и акций, в 2023 году можно отметить следующие действия девелоперов:

• перепланировка малогабаритных квартир с увеличением количества комнат. В крупных городах застройщики вносят экстренные корректировки в проект с добавлением дополнительных элементов и сохранением изначальной площади. Таким образом, стандартная двухкомнатная квартира в 72 квадрата, превращается в трехкомнатную и продается по «удивительно» низкой цене;
• уменьшение сроков сдачи пригородных домов за счет сокращения этажности. Такие предложения особенно интересуют нетерпеливых покупателей, желающих обзавестись собственным жильем пока цены на недвижимость держатся на приемлемом уровне. Меньшее количество этажей также позволяет застройщику сэкономить на прокладке коммуникационных линий;
• продажа квартир с ремонтом. Покупатели часто не имеют средств на самостоятельную отделку приобретаемой квартиры или дома, поэтому подобные предложения девелоперов принимаются на ура, особенно при том уровне цены на городскую и загородную недвижимость, который зафиксировался к 2023 году.

Классические скидки и акции также оказывают определенный эффект, особенно когда они действительно выгодны потребителю. Наряду с заманчивыми предложениями можно встретить игру на честолюбии клиента, выбирающего жилье по его классности. Достаточно сделать качественный ремонт в квартире класса комфорт и не повышая цены, назвать данную недвижимость апартаментами бизнес-класса, чтобы привлечь клиента готового тратить деньги на ее покупку.

Итоги года: что будет с ценами на недвижимость в 2023

Уходящий год в целом был удачным для продавцов и покупателей квадратных метров. Все почувствовали оживление, но к декабрю ситуация на рынке недвижимости складывается так, что год может оказаться не началом роста всей отрасли, а временной передышкой перед новыми сложностями. Вместе с экспертами подводим итоги 2024 года на рынке недвижимости России и прогнозируем его развитие в следующем году.

Влияние итогов 2024 года на перспективы рынка недвижимости в России

В 2024 году хватало событий, которые влияли на сделки с недвижимостью. Правительство объявило о бессрочности приватизации и увеличении НДС, московские власти занялись реновацией, изменился закон о банкротстве застройщиков. Но больше всего на формирование трендов оказывали 2 фактора — ставка ипотеки и поправки в закон о «долевке».

«Для нашей компании итоги уходящего года превзошли ожидания. Однако, поправки в 214 законе и другие факторы скажутся и могут привести к тому, что в ближайшие несколько лет 2024 год останется лучшим», — отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Ситуация «обманутых дольщиков» на рынке недвижимости заставила законодателей взяться за их защиту. Результат — поправки в закон № 214-ФЗ, резко изменяющие правила: теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, а деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи квартир. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств. Изменения обезопасят покупателей жилья и принесут прибыль банкам, однако, на рынке будет меньше игроков, вырастет себестоимость и срок строительства.

Александр Прыгунков, первый вице-президент, операционный директор ПИК, видит ситуацию так: «Знаковое событие в 2024 году — начало работы по счетам эскроу , а поправки в ФЗ-214 — барьер для новых игроков. Можно ожидать консолидации рынка, снижения предложения в средне- и краткосрочной перспективе, и 2023 год станет периодом первых оценок и анализа нововведений».

Динамика ввода нового жилья

На формирование цены повлиял не только спрос, но и дефицит предложения: ввод новостроек в этом году снизился на 7,2 млн кв. м, а это почти минус 10% к 2017. Сейчас вопрос в том, смогут ли застройщики восстановить объемы на фоне ФЗ-214 и неясной ситуации с ипотечной ставкой.

«Снижение ввода — «эхо» пика кризиса 2015 года. Тогда запускали мало проектов в работу, поэтому через 3 года сдают меньше объектов. В следующем году объем естественным образом восстановится», — считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Стоит ли брать ипотеку в ближайшее время

Ситуацию на рынке недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка с начала года снизилась на 0,4 пп, а это в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 млрд рублей (+ 43%) больше прошлогоднего показателя.

Однако, 2024 год стал переломным — снижения ставки ЦБ были только в феврале (7,5%) и марте (7,25%), а в сентябре она снова выросла впервые с 2014 года. Пока на 0,25 %, но уже к ноябрю все крупные банки объявили о повышении, и к концу года эксперты ожидают средневзвешенное значение 9,47% по сравнению с сентябрьским минимумом в 9,41%. Высока вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ.

О прогнозе на следующий год говорит Александр Прыгунков: «В 2023 году ожидаем роста ипотечных ставок, которые растут уже сейчас. Вероятная ставка ведущих банков в I квартале 2023 года — 10,15%».

Ильдар Хусаинов добавляет: «Прогнозируем снижение спроса на жилье и сокращение объема ипотеки. Согласно нашей базовой стратегии, объем кредитов в следующем году сократится на 10‒15%».

Вызовут ли изменения рост цен на недвижимость в России

Цены на первичном и вторичном рынке медленно поднимались весь год, и эксперты начали говорить, что сфера недвижимости восстанавливается после кризиса. Рост цен следовал за спросом и ему не мешал: доступность ипотеки компенсировала покупателям расходы на дорожающую недвижимость.

Ситуация на рынке устраивала всех: продавцы получали больше денег за квартиры, а покупатели недвижимости платили больше, но экономили на кредите. Появилась уверенность в выгодной продаже: спрос активизировался, и покупатели не сильно настаивали на снижении цены — уровень торга за последний год снизился на 3% до 5,6%, а с 2016 года почти вдвое. Этот показатель говорит и о том, что продавцы формируют реальную цену, а соотношение ипотечной ставки и стоимости вторичного квадратного метра очень выгодное.

Пока все факторы — закон, ставка, снижение рубля, дешевеющая нефть, дефицит новостроек — говорят в пользу скорого роста цен на недвижимость. Как рынок поведет себя при текущем балансе предсказать сложно, однако, аналитика и прогнозы цен на недвижимость в прошлые периоды показывали жесткую зависимость спроса и цен на жилье от нефтяной цены в рублях. Вдобавок настораживает ощутимое уменьшение количества предложений на вторичном рынке. Москва за год «потеряла» около 7 тыс объектов, в Перми эксперты говорят о сокращении предложения на 15%, а в Екатеринбурге — на 10%.

«Давать прогнозы — неблагодарное занятие, но мы считаем, что за год объем сделок с недвижимостью снизится на 10-15% от уровня 2024, а цены вырастут на 3-8%. Пока базовый вариант такой, а дальше посмотрим», — говорит Ильдар Хусаинов из «Этажей».

В такой большой стране очень сильна региональная специфика. Уникальность сферы недвижимости среди других товарных рынков в том, что московские цены и стоимость на Дальнем Востоке могут отличаться в 6-7 раз. Поэтому перспективы рынка недвижимости будут очень сильно зависеть от региональных условий: количества рабочих мест, социальной политики администрации региона, объемов выданных разрешений на строительство по старым правилам.

«Будет очень сильный рост по определенным локациям, например, в Новой Москве из-за ее развития и улучшения транспортной доступности. Ожидаем подорожание в строящихся объектах, но дома на разных стадиях готовности будут сильно отличаться по стоимости. По нашим прогнозам, общее увеличение цен будет от 15% в год», — предполагает коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов.

Какой прогноз цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурга в 2023 году?

К московским особенностям, кроме традиционно высоких цен, следует отнести реновацию: цены на сносимое жилье уже поднялись на 17-22%. При этом, эксперты не предвидят нехватки метров, поэтому такие скачки — конъюнктурное и очень локальное явление. А раз дефицита не будет, цену и спрос определит исключительно уровень дохода потенциальных потребителей.

Алексей Болдин, вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер-Инвест» уверен в хорошей подготовке столичных застройщиков: «На текущий момент в Москве оформлено разрешений на строительство 18,75 млн кв. м., из них в экспозиции только 3,21 млн. При ежегодном уровне продаж примерно 2,5 млн кв. м. запаса одобренных проектов хватит на 7 лет».

В Петербурге по сравнению со среднероссийскими показателями сохраняется высокий спрос на жилье, потребность отличается в разы, и громадную долю составляют новостройки: половина сделок в городе проводится по первичке, тогда как в целом по России она занимает 17-20%. В отличие от других регионов, большое количество объектов на первичном рынке города сдают с чистовой отделкой.

Рост цен на недвижимость в Петербурге и области стабильный, а в уходящем году увеличение было рекордным за пять лет, обгоняя общероссийский уровень. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках сегодня составляет 105 тыс. рублей, для вторичного жилья — 112,7. По прогнозам экспертов в 2023 году квадратный метр в новых домах может стоить 113,7 тыс. рублей, а ожидаемая цена метра на вторичном рынке дойдет почти до 120 тыс.

Вячеслав Лебедев, директор управления Северо-западного отделения ПАО «Сбербанк» рассказывает: «По нашим данным объем ипотечного рынка в регионе увеличился на 17%, но видна сильная тенденция к увеличению среднего чека по кредиту. Это указывает на повышение стоимости, однако, не стоит полагать, что люди из-за цены перестанут покупать квартиры».

Прогноз развития рынка нежилой недвижимости в Санкт-Петербурге не очень оптимистичный: эксперты говорят о том, что около 16% коммерческих помещений в городе пустует и тенденций к увеличению нет.

Ждать или покупать квартиру сейчас?

Сценарный прогноз рынка недвижимости в 2023 году показывает: есть все предпосылки для роста себестоимости жилья — потенциальное увеличение взносов в компенсационный фонд, рост НДС, высокие ставки проектного финансирования. На другой чаше весов — разрешения, полученные на миллионы квадратных метров и штрафы за несдачу одобренных проектов. Девелоперам нужно продавать, а повышение цен резко снизит темпы реализации. Как поведут себя застройщики — снизят маржу или переложат рост себестоимости на клиента — покажет будущее. В целом по рынку повышающий тренд по ценам будет, поэтому тем, у кого есть деньги в рублях, стоит задуматься о покупке именно сейчас.

Мыслями о том, что ждет рынок недвижимости в 2023 году поделилась Ирина Петрова, директор по партнерским продажам компании «Эталон»: «До 1 июля 2023 года мы прогнозируем только подогревание спроса. Он будет колоссальный, так как есть свидетельства, что клиенты боятся роста цен и сниженного предложения, а потребность будет ещё повышать стоимость».

Уже в декабре ожидают прирост в 5% к летнему уровню, а это значит, что покупателям нужно поторопиться. Продавцам тоже не стоит ждать, пока подросшие цены и ставки кредитов начнут тормозить спрос. Очевидно, следующий квартал — лучшее время как для продажи, так и для покупки квартиры.