Цены на недвижимость в 2024 году, прогноз стоимости, аналитика

Цены на недвижимость: прогнозы рынка в 2023 году

По вопросу цены на недвижимость в 2023 году аналитики и эксперты высказывают неоднозначное мнение. Одна группа прогнозирует рост цен в конце 2024 — начале 2023 года, другая выдвигает прогнозы роста стоимости жилья лишь к концу 2023 г. На основе этих оценок выстраивается мнение о том, стоит ли покупать жилье в России или же лучше подождать.

Принципы формирования цены на недвижимость

Основной фактор формирования цен на жилье — это баланс спроса и предложения. Если спрос на товар или услугу высок и предложение не может удовлетворить его, цены растут. Если спрос низкий, а товара много, цены на него падают.

Строительный бум, продолжавшийся в период с 2014 по 2017 г, привел к избытку предложения на рынке недвижимости. В условиях непростой экономической ситуации большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%. Это сильно ударяет по строительному бизнесу, так как девелоперы теряют прибыль и часто работают себе в убыток.

Единственный выход в данной ситуации — это снижение объемов строительства новостроек в надежде, что дефицит жилья сможет вызвать подъем цен на него.

Второй по значимости фактор ценообразования — уровень платежеспособности россиян, снизившийся в 2016-2017 гг. Учитывая рост стоимости товаров первой необходимости в течение последних лет, многие граждане РФ потеряли возможность откладывать деньги на первоначальный взнос за квартиру.

Показатель доступности жилья, которым пользуются большинство стран, — это критерий, при котором стоимость одного квадратного метра жилого помещения должна равняться сумме ежемесячного дохода на каждого работоспособного гражданина. Согласно этому критерию, недвижимость в крупных населенных пунктах остается недоступной большинству населения.

Чтобы его стимулировать, необходимо вводить более низкие ставки по ипотечному кредитованию, близкие к значениям 8-10%.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости тоже характеризуется спадом цен в промежутке от 5 до 10% в год. На ценообразование влияют следующие факторы:

1. Квартиры в центральной части населенных пунктов ценятся выше, чем их аналоги на окраине или в неблагополучных районах.
2. Квартиры небольшой площади меньше теряют в стоимости, чем крупногабаритное жилье.
3. Спрос на квартиры, не требующие ремонта или требующие незначительного ремонта, выше, чем на квартиры в плохом состоянии.

Стоимость жилья в 2023 году: прогнозы экспертов

По мнению риелторов и аналитиков, цены на рынке недвижимости в 2023 году начнут уверенно подниматься. Начало подъема намечается на первый или второй квартал будущего года. Росту цен на недвижимость способствуют следующие факторы:

1. Процентная ставка по субсидируемой государством ипотеке в следующем году должна снизиться до 8-10%.
2. Риелторы в борьбе за клиента будут все больше и больше снижать размер своих комиссионных.
3. Фактор сезонности: весной спрос на жилье всегда растет, а к лету — падает.
4. Рост цен на строительные материалы, произошедший в 2024 г., в ближайшее время заставит застройщиков повышать цены на недвижимость, чтобы окупить выросшие расходы.
5. Ужесточившиеся требования властей к созданию дополнительной инфраструктуры в новых микрорайонах (детских садов, образовательных и медицинских учреждений) также вынуждают девелоперов увеличивать стоимость жилья.

Исходя из этого, аналитики советуют потенциальным покупателям приобретать недвижимость до ожидаемого повышения цен на квадратные метры. Тем, кто планирует продать свою квартиру, тоже не стоит терять время: в ближайшем будущем цены на квадратные метры в старом фонде могут стать еще ниже.

Потенциальным инвесторам, вкладывающим капитал в недвижимость, необходимо учесть тот факт, что ожидаемый рост цен не станет галопирующим, и никто не может предсказать, насколько долго он продлится. Прибыль от подобного вложения капитала можно будет получить лишь в отдаленном будущем.

Прогнозируемая стоимость жилья в Москве и Московской области

Ситуация с превышением предложения над спросом в Москве дополнительно усложняется программой реновации. Согласно этой программе в ближайшее время у отселенных граждан появятся новые, условно бесплатные квартиры, а рынок недвижимости наполнится новостройками с апартаментами большой площади.

У многих москвичей, получивших или планирующих получить новую квартиру, не будет стимула покупать недвижимость. Спрос на жилье на рынке недвижимости в 2023 году будет падать.

В то же время появление большого количества новых квартир вызовет дальнейшее «затоваривание» рынка недвижимости.

В 2024 году цены на жилье в Москве имели следующие приблизительные значения:

• за «хрущевку» — 135000 долларов;
• за малогабаритную квартиру в многоэтажной новостройке — 140000 долларов;
• за жилье увеличенной площади — 155000 долларов;
• за жилье в старом доме кирпичной постройки — 156000 долларов;
• «сталинка» небольшой площади стоит 190000 долларов;
• квартира повышенной комфортабельности и площади оценивается в 205000 долларов.

В Москве и Московской области, по мнению аналитиков, цены на квартиры в 2023 году будут падать, но уже более низкими темпами. В последнем квартале 2023 года рынок полностью успокоится, цены на жилье стабилизируются, а после этого жилье подорожает.

Эксперты прогнозируют рост цен до 2023 года в среднем на 2-3% по Москве. В Московской области повышение цен будет более умеренным — не более 2% за весь период 2023 года. Стоимость среднестатистического квадратного метра в Москве вырастет до 250 тысяч рублей, в Московской области — до 120 тысяч.

Ипотека в 2023 году

Центральный банк Российской Федерации в целях стимулирования спроса на недвижимость планирует расширить программу субсидирования ипотечного кредитования. Цель — снизить процентную ставку по ипотеке для граждан, чьи доходы не позволяют приобретать жилье по действующим процентным ставкам. Центробанк и Минэкономразвития прогнозируют падение ставок по ипотеке до уровня 8-9% в 2023 году и до уровня 6-7% в 2023 году.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам быстро приведет к росту активности на рынке недвижимости. Вызванный этим рост стоимости квадратных метров может уже к концу 2023-го заставить цены достигнуть показателей уровня докризисного периода.

Ряд банков, согласно последним новостям, уже в 2024 году предложил своим потенциальным заемщикам выгодные условия ипотечного кредитования с низкими процентными ставками. Появились программы ипотеки без первого взноса, но с повышенной до 13-14% ставкой кредитования. В связи с этим часть аналитиков ожидает восстановление рынка недвижимости уже к концу этого года.

Цены на недвижимость в 2023 году

Будут ли дорожать квартиры в России в 2023 году — какой прогноз цен на недвижимость в стране дают сегодня эксперты.

Состояние рынка недвижимости и дальнейшие его перспективы вызывают стабильный интерес. Покупка или продажа квартиры — дело довольно ответственное, и выбор правильного момента для совершения такой сделки важен. В каких-то случаях стоит поспешить со сделкой, а в каких-то — разумнее подождать.

Будут ли в 2023 году дорожать квартиры в новостройках

Да, на этом сходятся все серьезные аналитики, и тому есть вполне объяснимые причины.

В 2023 году закончится целая эпоха рынка недвижимости в России — время долевого строительства. Правила такой формы приобретения жилья и финансирования строительства постоянно ужесточались, но это не спасало от новых случаев невыполнения застройщиками своих обязательств. По всей стране стоят незавершенные стройки, а обманутыми дольщиками, которые требуют защиты своих прав, давно никого не удивить.

Государство в конце концов решило — хватит. В 2023 году долевое строительство упраздняется, ему на смену приходит проектное финансирование.

На практике все это будет означать, что застройщики больше не смогут использовать деньги будущих жильцов на строительство. Купить квартиру в строящемся доме будет возможно, но деньги покупателей будут аккумулироваться на специальных счетах в банках, и девелопер получит их только тогда, когда полностью сдаст дом.

Такие правила, как предполагают законодатели, будут лучше защищать права покупателей недвижимости. Застройщики не смогут работать по принципу финансовых пирамид или сбегать с деньгами дольщиков.

Однако есть у этого, безусловно важного и нужного, нововведения и обратная сторона. Во-первых, свои риски и финансовые затраты девелоперы начнут учитывать в цене квадратного метра жилья. Так что цены квартир в новостройках обязательно станут выше. Во-вторых, вероятнее всего, строительный рынок в России станет более монополизированным. Из-за новых правил с него уйдут небольшие компании, а останутся “монстры” рынка. Монополизация — это всегда рост цен.

Немаловажно и то, что застройщикам больше не будет никакого смысла продавать будущие квартиры по сниженным ценам. Даже на этапе строительства они будут реализовываться по конечной стоимости.

По итогам всего 2023 года аналитики ждут роста цен на жилье в новостройках на 10-15%.

Что будет происходить с ценами на вторичное жилье

В сегменте вторичного жилья картина будет ровно противоположная. Здесь эксперты ждут дальнейшего снижения цен, поэтому тем, кто собирается продавать жилье, лучше делать это сейчас. Даже несмотря на то, что цены в этом сегменте в последнее время упали. Дальше для продавца будет только хуже.

Как отмечают аналитики, в данный момент на рынке вторичной недвижимости сложилась ситуация, при которой цены диктует покупатель. При этом продавцы не всегда согласны с этим мириться, сами они купили жилье по более высоким ценам и не хотят терять. В результате квартиры продаются даже не месяцами, а годами, не находя покупателя.

Однако некоторые продавцы ждать не могут. Им деньги нужны срочно, и они соглашаются на цену покупателя, делая существенный дисконт. Таких сделок становится все больше, и они влияют на состояние рынка. Тренд на снижение цен становится все более явным.

Каких-либо существенных факторов, которые могли бы изменить эту ситуацию, эксперты рынка недвижимости не видят.

Самое важное, что состояние экономики в России и уровень благосостояния простых людей не особенно способствуют какому-то оживлению на рынке жилья. Продавцов квартир по-прежнему больше, чем покупателей, что и позволяет последним диктовать цены.

Прогноз экспертов по ценам на квартиры во “вторичке” — в 2023 году они снизятся на 5-15%.

Эксперты не советуют покупать квартиры в России в 2023 году

Эксперты не уверены, стоить ли покупать квартиры в 2023 в России. Учитывая экономические показатели, падение уровня заработных плат и пенсионных выплат, многие аналитики уверены, что покупка недвижимости не станет хорошим капиталовложением для граждан Российской Федерации. Однако, некоторые эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость: аналитики видят в этом свои плюсы и минусы.

Стоит ли покупать квартиру в 2023 году в России

Эксперты расходятся во мнении по поводу покупки квартир или других видов недвижимости в России в 2023 году. Проблема, по мнению аналитиков, заключается в том, что на сегодняшний день стоимость жилья зависит от многих факторов.

На данный момент Россия находится в неоднозначном экономическом положении. С одной стороны, активное строительство новых многоэтажек, начавшееся в 2024 году, продолжится и в следующем. Для потенциальных покупателей это означает, что существует возможность приобрести квартиру по меньшей цене.

Аналитики, которые считают, что покупка жилья в 2023 году станет хорошим приобретением, уверены, что вклад в недвижимость на данный момент является одним из самых стабильных капиталовложений в России.

Так сложилось исторически, замечают эксперты, что подавляющее количество граждан, уже сталкивающихся с кризисными явлениями в государственной экономике, более склонны к тому, чтобы вкладывать капитал в недвижимость и сдавать в аренду, чем хранить средства в банке. В целом эксперты прогнозируют понижение цен на недвижимость примерно на 10%.

Могут ли в России в 2023 году подняться цены на покупку квартир

В противовес положительным прогнозам некоторые эксперты считают, что покупка недвижимости в 2023 году -невыгодное капиталовложение, и понижение цен на квартиры ждать не приходится. Последние события оказали крайне негативное влияние на экономику Российской Федерации и привели к ее упадку.

Существует вероятность, при которой экономический упадок приводит к понижению цен на недвижимость, однако в данном случае долю своих инвестиций могут потерять люди, сдающие квартиры или дома в аренду. Кроме того, количество квартир увеличивается с каждым годом, а значит вынуждает застройщиков понижать цены, чтобы повысить конкурентоспособность.

Одним из важнейших факторов, который подкрепляет отрицательные прогнозы аналитиков, является уровень заработных плат. Каждый год цены на продовольствия, одежду и много другое повышаются, при этом зарплаты остаются на том же уровне, либо понижаются.

Неплатежеспособность граждан вынуждает застройщиков устраивать всевозможные акции и понижать цену жилья любыми способами. Из-за складывающейся тенденции, эксперты прогнозируют не только понижение цен на недвижимость, но и качества ее исполнения.

Многие российские бизнесмены также уверены, что цены на недвижимость в РФ в 2023 году будут расти. Причина заключается в том, что возрастание цен на строительные материалы, транспортировку и другие не менее важные факторы, вынудит застройщиков реализовывать недвижимость по большей цене. Наиболее ожидаемо повышение цен в столице Российской Федерации и области.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год

Рынок недвижимости московского региона давно страдает от затоваривания, и дополнительные 25 млн кв. м жилья, которые выйдут в ближайшие годы, еще более ужесточат конкуренцию между застройщиками. Ситуация со спросом также не внушает оптимизма: доходы населения в лучшем случае стагнируют, а ипотека может подорожать уже осенью. Так что надежды на скорый рост цен вряд ли оправданны, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Предложение

В последние годы рынок жилья московского региона страдает от затоваривания. Несмотря на рост спроса в среднем по рынку – в 2017 г. Росреестр зарегистрировал в Москве почти в три раза больше ДДУ, чем в 2015-м, в за семь месяцев 2024 г. показатель увеличился еще на 46%, объем предложения новостроек в столице не снижается. Скорее наоборот: если в конце 2015 г. на рынке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД продавалось примерно 1,15 млн кв. м новостроек, то в конце июля 2024-го – 1,73 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го»; «Новостройки Москвы в июле 2024 года: объемы нового строительства вновь резко выросли»).

При этом общий объем предложения на первичном рынке Москвы и области остается стабильным (на уровне 7-7,5 млн кв. м) за счет снижения объемов нового строительства в Подмосковье, прежде всего дальнем и среднем.

Причина затоваривания – огромные объемы нового строительства в Москве, существенно превышающие объемы поглощения. Из-за того что московские застройщики строят значительно больше, чем продают, на рынке растет доля готового первичного жилья. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2024 г. доля готовых новостроек между ТТК и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%. (См. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».)

Многие рассчитывали, что объем предложения достигнет пика в I половине 2024 г., перед вступлением в силу поправок к закону о долевом строительстве, серьёзно ужесточающих контроль над деятельностью застройщиков, а затем пойдет на спад. Однако уже в июле объемы нового строительства вновь резко выросли: только в «старой» Москве, без учета элитного центра, стартовали продажи в 26 новых корпусах – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2024 года: что, где, почем». А в целом на территории столицы девелоперы в июле получили разрешения вывести на рынок 42 новостройки, сообщил Москомстройинвест.

Все дело в нюансах обновленного 214-ФЗ: чтобы строить и продавать квартиры по старым правилам, девелоперам не обязательно было выводить проект на рынок до 1 июля 2024 г. – достаточно было до часа Х получить разрешение на строительство. Этим застройщики и занимались: за первые шесть месяцев 2024 г. в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в I полугодии 2017 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2024 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

Дополнительные 25 млн кв. м новостроек плюс к тем миллионам еще не введенных в эксплуатацию квадратных метров, разрешения на строительство которых были получены до 2024 г., – это замечательно для населения, потому что, по-видимому, в ближайшие годы квартирный вопрос будет решен хотя бы в масштабах двух отдельно взятых субъектов федерации. Благо жилья будет не только много, но и стоить оно будет меньше: ведь если рынок затоварен даже при нынешних объемах, дополнительные 25 млн кв. м можно будет продать только при условии существенного снижения цен или резкого повышения платежеспособного спроса. Последнее, к сожалению, вряд ли осуществимо в обозримом будущем.

Динамика доходов населения, резко упавших в кризис 2014 г., по-прежнему остается отрицательной. По итогам 2017 г. реальные располагаемые доходы москвичей сократились на 1,4% по сравнению с 2016 г. В 2024 г. после небольшого роста в связи с выборами (за счет повышения выплат бюджетникам и пенсионерам) показатель вновь упал в мае – сразу на 12% относительно прошлого года.

При этом, как уже было сказано выше, продажи новостроек в последние два года росли, а в конце прошлого года наметилось оживление и на вторичном рынке. Главным драйвером спроса на жилье была ипотека, вернее – очень быстрое снижение ставок по кредитам. По данным «Дом.рф», в I полугодии 2024 г. средневзвешенная ставка выдачи составила 9,62% (-1,88 п.п. к I полугодию 2017 г.), в том числе по кредитам на новостройки – 9,26% (-1,45 п.п. к июню 2017 г.), а на приобретение вторичного жилья – 9,57% (-1,73 п.п.). Благодаря удешевлению ипотеки количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье в I полугодии 2024 г., по данным Банка России, выросло в 1,6 раза в годовом выражении – до 72,2 тыс. единиц. Еще больше – в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.) – увеличился объем выдачи ипотеки: так как доходы населения в лучшем случае стагнировали, а сбережения – истощались, покупатели были вынуждены замещать собственные средства кредитными.

Ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки Банка России, которая с марта прошлого года по март этого упала с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не уменьшал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками, и пообещал вернуться к рассмотрению этого вопроса не ранее 2023 г. Однако денежно-кредитная политика вряд ли смягчится и в будущем году – наоборот, учитывая угрозу новых американских санкций, ЦБ, по-видимому, достаточно скоро будет вынужден повысить ключевую ставку.

Напомним, внесенный в начале августа на рассмотрение американского Сената «Акт по защите американской безопасности от агрессии Кремля 2024» предполагает запрет на операции с новыми выпусками российского госдолга со сроком обращения более двух недель, а также запрет на долларовые операции для российских госбанков.

Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на 8%, с 62,5 руб. за доллар в конце июля до 67,7 руб. 10 августа. Одновременно доходность 10-летних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32% годовых впервые с января 2017 г., а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017 г.

Если санкции будут введены, привлечение иностранного финансирования для российского государства, банков и компаний, и без того сильно осложненное санкциями 2014 г., значительно подорожает. А значит, и внутри страны кредитные ставки пойдут вверх, чтобы компенсировать выпадающие источники заемных средств. Вырастет ключевая ставка, доходность облигаций и депозитов. Неизбежно подорожает и ипотека. (См. «Ипотека в России может подорожать из-за новых санкций».)

Что еще хуже, пострадают и реальные доходы населения – не только из-за санкций и ослабления рубля, но и в связи с повышением НДС с 2023 г. На фоне увеличения темпов инфляции люди будут вынуждены все больше тратить на повседневные нужды, их сбережения будут таять, а возможности откладывать что-то на крупные покупки, типа недвижимости, сильно сократятся, даже если ухудшение макроэкономической ситуации не приведет к резкому сокращению зарплат, как это было в 2014-2015 гг.

Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения.

Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т.п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.

На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией. А на первичном рынке уже достаточно скоро можно ждать увеличения дисконтов для конкретных покупателей, еще большего распространения скидочных акций и т.п. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5-7-10% в год, и концу 2023-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения.

Прогноз цен на недвижимость в 2023 году в Санкт-Петербурге

Судя по прогнозу цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, в рост в 2023 году сперва пойдут новостройки. Вторичка тоже не будет стоять на месте — поскольку ассортимент недорогих квартир постепенно будет уменьшаться при стабильном спросе, рано или поздно продавцы поднимут планку. Поэтому с точки зрения инвестирования строящиеся дома выглядят более привлекательно.

В ноябре 2024 года на «круглом столе» в пресс-центре информационного агентства “Интерфакс Северо-Запад” застройщики Санкт-Петербурга обсудили цены на жилье в будущем году.

Первые итоги 2024 года рынка недвижимости Санкт-Петербурга подвел Ильдар Хусаинов, директор федерального агентства недвижимости «Этажи». Он отметил, что цены на недвижимость постоянно растут, а темпы ввода нового жилья в текущем году замедлились.

Застройщики планируют равномерный рост цен на недвижимость, в зависимости от ликвидности того или иного проекта. «В ноябре прайс на объекты недвижимости менялся несколько раз в связи с большим спросом, который связан, в том числе, и с изменениями в законе. Многие покупатели опасаются предстоящих изменений, и как следствие, роста цен и стремятся приобрести жилье в 2024 году», – рассказала Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС».

Драйвером рынка по-прежнему остается ипотека. «За последние 9 месяцев ипотечный рынок вырос на 17%. Только в Санкт-Петербурге Сбербанк выдал кредиты на сумму 80 млрд рублей, а это 34.800 сделок», – отметил Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами Сбербанка.

В компаниях застройщиков доля ипотечных сделок велика. В основном это касается жилья массового спроса – порядка 60% сделок осуществляется с помощью ипотечного кредитования. В объектах бизнес-класса доля сделок с привлечением ипотечных кредитов ниже.», – сообщила Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС». Другие застройщики также подтвердили, что доля ипотечных сделок превалирует в их компании.

Прогноз цены на недвижимость в 2023 году аналитики делают неоднозначный

Прогноз на цены на недвижимость в 2023 году неоднозначный. Аналитики расходятся во мнениях. Чаще всего обещают, что цены будут колебаться в обе стороны на 10%. Свежие новости доказывают, что большое удорожание недвижимости стоит ожидать лишь в центральных городах, например, Москве. Причем произойдет это во втором квартале.

Прогноз на цены на недвижимость в 2023 году учитывает разные факторы

В прошедшем году стоимость жилья на первичном рынке стала выше на 7,8%. Вторичный рынок в среднем поднял цены на 3,2%. В нынешнем году спрос на недвижимость по-прежнему высок. Поэтому в 2023 году цифры, по прогнозам одних экспертов, снижаться значительно не будут. Существует и другие точки зрения. В 2024 году строительство жилья шло довольно активно. Но в 2023 году объемы ввода в эксплуатацию недвижимости, как и продажи, начали падать. Такая тенденция может приводить к некоторой умеренности цен.

Свою роль играют и поправки в Законе о долевом строительстве. В конечном итоге они приводят к росту себестоимости и увеличению времени постройки объектов недвижимости. Другими факторами, влияющими на этот сектор экономики, являются изменения курса рубля, цен на нефть, недостаточные объемы новостроек. Цены на недвижимость в 2023 году зависят и от ипотечной ставки, расположения объекта, оплаты риелторам и т.д.

Аналитики представляют свежие новости о ценах на недвижимость в 2023 году

Свою оценку дает профессор Финансового университета Александр Цыганов. По его мнению, все находится в прямой зависимости от состояния экономики. Если развитие будет активным, то цены вырастут. Доступность кредитов по ипотеке тоже влияет на устойчивость и динамичность рынка недвижимости. Спрос на жилье также меняется из-за внутренних миграционных потоков в России. Если покупательная способность россиян падает, то это негативно отражается на рынке недвижимости.

Александр Моор, руководящий Всероссийским центром строительной политики утверждает, что рост цен прекратится только к 2023-2021 годам. Спровоцирует это упадок строительной отрасли. Пока же, в нынешнем году аналитик прогнозирует хороший спрос на квартиры и, соответственно, рост цен в размере 20%.

По мнению Михаила Тонкова, директора компании «РосЕвроСити», цены будут держаться на одном уровне. Поддержкой для рынка недвижимости будут продуманные меры государства и банков, обеспечение россиян достаточным уровнем доходов. Директор строительной компании Алексей Перлин, анализируя рост ипотечных ставок, говорит о неизбежности роста цен. По прогнозу этого аналитика, для многих потенциальных покупателей недвижимость станет недоступной, поэтому поднимется спрос на жилье с малой площадью.

Стоит ли покупать квартиры в 2023 году: как вырастут цены

В 2024 году подорожали многие товары, топливо, тарифы ЖКХ. Не осталась в стороне и недвижимость. Квартиры на первичном рынке, в среднем по России, стали стоить дороже на 7,8%. Вторичный рынок порадовал не столь сильным ростом – всего 3,2%. По прогнозам аналитиков, в 2023 году цена будет колебаться в обе стороны в пределах 10%. Более серьезный рост возможен только в Центральном Федеральном округе, особенно в таких городах, как Москва. Возможность повышения они связывают с ростом цен на строительные материалы.

Спрос на недвижимость, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, не падает. Многих людей, планирующих покупку собственных квадратных метров, волнует вопрос, подорожают ли квартиры в 2023 году. По оценкам экспертов, снижения цен точно не предвидится.

Статистика цен на жилую недвижимость за 10 лет

На официальном сайте Росстата собрана статистика цен на недвижимость. Она систематизирована по следующим признакам:

• вид рынка жилья: первичный или вторичный;
• регион РФ;
• тип квартиры: низкого, среднего и улучшенного качества, а также элитные.

Первичный рынок

На 1 октября 2024 года средняя цена 1 кв. м недвижимости на первичном рынке в среднем по России составляет 60 953 руб. При этом еще год назад она стоила 56 561 руб. Годовой прирост составил около 7,8%.

Справка! При таком годовом росте за двухкомнатную квартиру средней площади 54 кв. м придется заплатить почти на 250 000 руб. больше, за трехкомнатную – на 340 000 руб.

Таблица 1. Стоимость 1 кв. м жилья в России в новостройках за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Рис. 1. Динамика стоимости 1 кв. м жилья по РФ в новостройках за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Как видно из графика, практически во все годы рост цен был равномерным. Исключение составляют лишь 2009 год, когда цена падала, и 2011 год, когда цена за квадратный метр в первом квартале упала на 14%. 2024 год характеризуется высокой скоростью роста. Быстрее цена росла лишь в 2012 году. Тогда рост составлял около 11%, в отличие от сегодняшних 7,8%, однако и этот показатель существенно превышает процент инфляции.

Рассмотрим более конкретно разные типы недвижимости.

Таблица 2. Среднегодовая цена 1 кв. м квартир разных типов по РФ (новые дома) за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Для наглядности построим график.

Рис. 2. Динамика стоимости 1 кв. м за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Как видно из графика, типовые квартиры даже несколько подешевели в 2024 году – на 2%. Это связано с тем, что мы рассматривает именно новостройки, где сегодня в основном строятся квартиры улучшенной планировки. Именно они пользуются спросом. Подорожание квадратного метра квартир улучшенной планировки составило 10%, но самый сильный рост наблюдается на рынке элитного жилья – здесь цена выросла на 24%.

Если рассматривать ситуацию по регионам России, то и тут рост цен очевиден. Поскольку больше всего сегодня строится квартир улучшенной планировки и именно они пользуются наибольшей популярностью среди населения, рассмотрим именно их.

Таблица 3. Среднегодовая стоимость 1 кв. м улучшенных квартир во вновь построенных домах, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Рис. 3. Динамика среднегодовой стоимости 1 кв. м улучшенных квартир в новых домах, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Как видно из таблиц и графика, наиболее высокие цены на жилье в Центральном и Дальневосточном Федеральных округах. Самая низкая цена в Северо-Кавказском Федеральном округе. При этом наблюдается стабильный рост цен по всем округам. Наибольший рост в 2024 году был в Центральном Федеральном округе – почти на 15%. Меньше всего недвижимость подорожала на Северном Кавказе.

Вторичный рынок

На 1 октября 2024 года, средняя цена 1 кв. м вторичной недвижимости в среднем по РФ составляет 53 949 руб. Год назад она была 52 290 руб. Годовой прирост составил около 3,2%. Такими образом, цена «вторички» росла не столь быстрыми темпами. Видимо, это обусловлено большей востребованностью новостроек, т.к. банки более охотно дают под них кредит.

Таблица 4. Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости по РФ на вторичном рынке за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Рис. 4. Динамика средней стоимости 1 кв. м жилой недвижимости по РФ на вторичном рынке за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

График показывает, что наиболее сильный рост цен на квартиры на вторичном рынке наблюдался в 2009-2014 годах. Разница между минимальной и максимальной ценой за этот период составляет 27%. В 2015 году цены резко упали – на 4%. В 2016 году и до III квартала 2017 года падение продолжилось и составило еще 7%. Далее начался рост, продолжающийся до сих пор. Однако он существенно меньше, чем на первичном рынке.

Посмотрим, что происходит с ценами на конкретные типы жилья.

Таблица 5. Стоимость 1 кв. м в домах с разным типом планировки за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Рис. 5. Динамика средней стоимости 1 кв. м в домах разных типов планировки за 2009-2022 гг., руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Ситуация явно неоднозначная. В 2011, 2015-2016 годах наблюдалось резкое падение цен на все типы недвижимости. В 2024 году цена на квартиры улучшенной планировки осталась практически без изменений, а квартиры типовые и элитные подорожали. Причем наиболее сильный рост именно у элитных квартир.

Что же происходило в регионах? Рассмотрим стоимость квартир улучшенной планировки, поскольку они пользуются наибольшим спросом среди населения.

Таблица 6. Среднегодовая стоимость 1 кв. м. Рынок – вторичный. Планировка – улучшенная, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Рис. 6. Динамика стоимости 1 кв. м квартир с улучшенной планировкой, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Самые высокие цены на жилье в Центральном и Дальневосточном Федеральных округах. Меньше всего «вторичка» стоит в Северо-Кавказском Федеральном округе. В Дальневосточном и Северо-Западном округах цена в 2024 году несколько снизилась – в среднем на 5%. Таким образом, можно сделать вывод, что в большей мере цены на недвижимость растут на первичном рынке жилья.

Таблица 7. Среднегодовая цена 1 кв. м, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Рис. 7. Динамика среднегодовой стоимости 1 кв. м, руб. за кв. м. Источники: gks.ru.

Таким образом, с 2009 по 2016 годы квартиры на вторичном рынке стоили дороже, чем на первичном. Однако в 2017-2022 годах цена на недвижимость на вторичном рынке упала, а на первичном – выросла, изменив ситуацию на противоположную.

Что ждет россиян в 2023 году

Недвижимость всегда расценивалась гражданами, как один из наилучших способов инвестирования. Однако, в последние годы ситуация меняется. Люди, купившие квартиры, с целью получения дополнительного заработка, жалуются, что не могут их сдать. И это действительно так. Сложная экономическая ситуация, общее падение экономики страны ‒ все это снижает покупательскую способность граждан. Люди боятся срываться со своих мест, многие, кто снимал жилье в Москве, просто не в состоянии оплачивать его стоимость, в результате возвращаются «домой».

Молодым семьям также становится все сложнее самостоятельно снимать или покупать жилье, поскольку банки также дают ипотеку менее охотно. О том, стоит ли торопиться с покупкой недвижимости, можно узнать, посмотрев видео:

Мнения аналитиков о том, стоит ли ждать подорожания недвижимости, расходятся. Одни из них говорят, что цена в 2023 году снизится приблизительно на 10%. Они обосновывают это тем, что:

• снизилась покупательская способность граждан;
• количество новостроек увеличилось, а спрос упал;
• ставки по ипотечному кредиту слишком высоки для граждан, т.к. реальные доходы упали.

Другие считают, что цена в 2023 году только вырастет, потому что застройщики будут вынуждены продавать квартиры по более высоким ценам. Обусловлено это несколькими факторами:

• поднялась стоимость топлива и строительных материалов, благодаря увеличению НДС до 20% с 01.01.2023 и росту курса доллара;
• ставки по кредитам, выдаваемым под застройку, повысились. Тем более, что с 01.06.2022, благодаря закону о применении эскроу-счетов при осуществлении застройки, застройщики стали более зависимы от банков;
• подорожали услуги ЖКХ, чем вызвали увеличение расходов по обслуживанию объектов.

Справка! Согласно Закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”, все застройщики обязаны с 1 июля 2023 года продавать недвижимость с применением эскроу-счетов. Эскроу–счета – это аккредитивы, которые не могут быть выплачены до окончания строительства. На них поступают денежные средства покупателей недвижимости, приобретающих ее по договору долевого участия (ДДУ).

В целом эксперты сходятся во мнении, что цена на недвижимость будет колебаться в обе стороны в пределах 10%. Единственные, кому можно ждать более серьезного повышения стоимости квадратного метра, – это жителям Москвы и Московской области, поскольку спрос здесь традиционно выше.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Цены на недвижимость в 2023 году

Актуальность вопроса цены на недвижимость возрастает год от года. И в 2023 году количество желающих получить ключи от собственной квартиры меньше не стало, чего нельзя сказать о гражданах, имеющих возможность сделать этого. В условиях растущей инфляции и грабительских процентов по ипотеке, лишь немногие семьи решаются использовать заемные средства для покупки жилья. Но и накопить удается не всем, так как цены на недвижимость демонстрируют стабильный рост, вот уже много лет.

Ощутимое падение спроса на недвижимость в 2024 году, эксперты связывают со снижением реальных доходов населения, вызванным заморозкой программы индексации зарплат и стремительным ростом цен. Подобная ситуация скорее всего сохраниться и в 2023 году, некоторые эксперты говорят об усугублении проблем на рынке жилья. Даже несмотря на решение банков снизить ставку по ипотечным кредитам, цены на российскую недвижимость остаются непропорционально высокими, в сравнении с доходами основной массы граждан.

Также стоит отметить противоречивые шаги чиновников, решивших ввести обязательный первоначальный платеж по ипотеке, в размере 20% от цены на заинтересовавшую недвижимость. Такой подход к проблеме невыплат, приведет к еще большей просадке рынка, в виду ухода с него клиентов, предпочитающих кредиты без первоначальных взносов и добросовестно выполняющих взятые на себя обязательства.

Несмотря на меры правительства и действия банков, направленных на мотивацию граждан к покупке жилья, спрос на него будет падать. Соответственно, скоро россияне могут увидеть очередную волну снижения цен на гражданскую недвижимость. В таком развитии событий уверен ЦБ. Чего еще ожидать россиянам, запланировавшим покупку квартиры или дома? Об этом пойдет речь далее.

От чего зависят цены на недвижимость

Экономический спад в российской экономике, обострившийся в позапрошлом году, оказал на сектор недвижимости крайне негативное влияние. Просадка цен отлично видна на графике за период 2015-17 годов, средний показатель, на который подешевел сегмент составляет 5-7%. Если суммировать процент просадки со скидками, которые вынуждены давать застройщики, пытающиеся мотивировать спрос, то общий ценовой спад за 2-3 года, составил более 10%. По мнению экспертов, в 2023 году цены на недвижимость будут зависеть от таких факторов как:

• перенасыщение рынка. В связи с реализацией социальных жилищных программ, появилось множество новых объектов недвижимости. Многие семьи успели воспользоваться льготными предложениями последнего десятилетия, став собственниками квартир. В столичном регионе заметное влияние оказывает программа реновации, предполагающая выдачу бесплатного жилья и строительство новых домов;
• длительный период высоких цен на недвижимость и «неподъемных» процентов по ипотечным кредитам. Мало кто из простых россиян, не имеющих прав на льготы, мог позволить себе приобретение объекта жилой недвижимости;
• падение реальных доходов российских граждан. Вплоть до 2023 года проблема баланса доходов и расходов россиян остается одной из наиболее актуальных, даже несмотря на проводимые правительством программы индексации зарплат. Темпы роста цены на гражданскую недвижимость в последние годы, значительно опережали рост доходов населения. Ситуацию отлично отражает статистика, оценивающая среднюю стоимость квадратного метра в сопоставлении со среднем же, уровнем дохода. При таком подходе, жилье в России доступно лишь небольшому числу граждан;
• макроэкономические неурядицы, дешевеющие нефть и рубль, также оказывают серьезное влияние на спрос и стоимость квартир.

Несмотря на существующие проблемы и падение цен в последние годы, рынок недвижимости оценивается экспертами как стабильный. Накопленная девелоперами ликвидность, не дает повториться событиям 2008 года, а падающие цены в 2023 году, воспринимаются многими специалистами как положительный фактор. В настоящее время можно увидеть установление баланса между реальной стоимостью недвижимости и ценами, которые устанавливают застройщики.

Снижение цен в результате падения спроса

Даже несмотря на некоторое оживление в 2024 году, признаки рецессии все еще наблюдаются на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Временное повышение покупательской активности, эксперты связывают с появившимися слухами о возможной отмене или заморозке социальных программ, в рамках которых предоставляются ипотечные льготы. Фактически, причиной повышенного спроса в первой половине ушедшего года является паника, уже к началу 2023 года можно увидеть возврат ценовых показателей к предыдущим уровням и дальнейшую негативную динамику.

Также, эксперты, анализирующие динамику цены на недвижимость, отмечают, что к 2023 году наблюдается стабилизация спроса в крупных городах, жители которых проявляют интерес к небольшим студиям – до 25 квадратов. Именно компактные квартиры влияют на показатели, так как «двушки» и «трешки» не пользуются высоким спросом в виду дороговизны. Средний уровень спроса наблюдается в сегменте квартир от 35 до 48 квадратов, также имеющих приемлемую стоимость.

Со своей стороны, застройщики также пытаются мотивировать покупателя, снижая цены на неликвидные объекты недвижимости или устраивая акции. Так в преддверье 2023 года на рынке можно было найти предложения с 30% дисконтом. Таким образом застройщики повышали интерес покупателей в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах России. В целом, что касается ценовых ориентиров в среднем по стране, на начало года актуальны следующие цифры:

• квартира в панельном 5-этажном доме, на вторичном рынке – $135 000;
• аналогичное жилье в многоэтажке (до 14 этажей) — $140 000;
• современная квартира в многоэтажке (от 16-ти этажей) на первичном рынке — $155 000;
• в 5-этажном кирпичном доме — $156 000;
• в «сталинке» (до 11-ти этажей) — $190 000;
• новое жилье в современной монолитной многоэтажке — $205 000.

В всех регионах страны наблюдается заметное падение цены на недвижимость в виду диспропорций спроса и предложения. В Москве объем квартир, выставленных на продажу за 2024 год увеличился на 4%, в МО на 4,5%.

Экспертные прогнозы на 2023 год

Многие аналитики уверены, что в уже в 2023 году стоимость квартир потеряет еще 7-9%, по сравнению с удешевлением в прошлом году. При изучении экспертных мнений, следует делать собственные выводы, ведь знать наверняка, как будут развиваться события и какую динамику покажут цены на недвижимость в новом финансовом году, не может никто. Для того, чтобы увидеть ситуацию глазами профессионалов, следует познакомиться с выводами и мнениями некоторых из них:

• эксперты плехановского РЭУ считают, что пик кризиса пришелся на 2024 год и уже в 2023 году, можно будет отметить обратную динамику рынка. Аналитики рассчитывают на плавные восстановления рынка к 2023 году и достижения к указанному времени показателей цены на недвижимость зафиксированных в 2013 году. Эксперты не исключают незначительной просадки в первой половине нового года, но вторую половину видят в растущем ключе;
• Герман Греф и ряд специалистов, разделяющих его мнение, уверены, что в 2023 году можно будет увидеть быстрое восстановление рынка и соответственно рост цен на недвижимость. Зампред Правительства разделяет точку зрения банкира, предвещая оживление сегмента после ввода новых ставок по ипотечным кредитам. Дополнительными аргументами в пользу разворота являются: предстоящее повышение расценок на строительные материалы и дополнительные затраты застройщиков, связанные с необходимостью организации полнофункциональной инфраструктуры при строительстве жилых комплексов.

В пользу того, что уже в 2023 году можно будет увидеть докризисные цены на всю российскую недвижимость, говорит предстоящее 15-процентное повышение стоимости бетона и кирпича, а также рост цен на арматуру более чем на 70%. Девелоперы, теряющие прибыль из-за низких расценок и необходимости прибегать к стимулирующим инструментам, уверены, что рынок должен ожить. Насыщение новыми квартирами явление временное и совсем скоро можно будет наблюдать противоположную картину.

Эксперты рассматривают также цикличные модели развития рынков, считая, что в настоящий момент наблюдается фаза естественного спада. Полный экономический цикл (10 лет), в рамках которого цены, в том числе и на недвижимость, демонстрируют однонаправленное движение, достиг середины. Придерживаясь данного аналитического принципа можно сделать вывод, что спад продлится еще минимум 2 года, а средний процент годового снижения стоимости составит не менее 8%.

Наиболее чувствительными к кризису оказались квартиры первичного рынка, потерявшие в цене к 2023 году гораздо больше чем «вторичная» недвижимость. Цикличная модель предполагает возврат к прежним значениям не ранее чем в 2024 году.
На 2023 год выдвигаются более чем позитивные прогнозы по некоторым из крупных городов. Эксперты считают, что в наступившем году рост покажет цена недвижимости среднего класса, в таких населенных пунктах как:

• Санкт-Петербург – в течении 2023 года стоимость одного квадратного метра достигнет минимум 120 000р., рост составит 2%;
• Москва – столичные квартиры за тот же период подорожают на 3% до 250 000р.;
• Сочи – курортная недвижимость подорожает на 4-5%, цена сочинского квадратного метра к декабрю 2023 года превысит 100 000р.

В других регионах, жилье в главных городах подорожает незначительно. В Нижнем Новгороде, Самаре, Казани, Воронеже и т.д., стоимость 1 кв. м вряд ли превысит 45-70 тысяч рублей к концу года. Екатеринбург и Хабаровск ждет более существенный подъем, здесь цена квартиры может повыситься до 75 000 р. за 1 кв. м.

Изменения в ипотечной системе

Планируемое снижение ставок по ипотеке, наряду с падающими ценами на недвижимость, может стать в 2023 году дополнительным стимулом, способным вывести рынок из затяжного пике. Представители МЭР и ЦБ озвучивают планы по снижению ставки в наступившем году до 8-9% и до 6-7% через год. Не согласны с правительственными организациями сотрудники коммерческих банковских структур, уверенные, что ставка вряд ли опустится ниже 10%.

В настоящее время, стимулирующие программы, связанные с ипотекой, не оказывают должного эффекта, так как различные акции и специальные предложения не снижают цену на ипотечную недвижимость, а напротив повышают расходы граждан. Среди подобных методов, практикуемых банками в 2023 году, можно отметить предложения по оформлению ипотечного кредита без уплаты первоначального взноса.

Средняя ставка по ипотеке без первоначального взноса составляет 14%, в новом году банки предлагают изменить систему, снизив размер предоплаты и процента. Так в столичном регионе, где цены на недвижимость высоки, если снизить размер взноса до 5%, нагрузка на покупателя значительно снизится. Сэкономив 400 000 на первоначальном взносе, гражданин получит кредит с меньшей ставкой, нежели при оформлении ипотеки без взноса. Внедрять подобный принцип предлагается уже с начала 2023 года.

Прогнозы МЭР по динамике жилищных цен

В Министерстве экономического развития уверены, что снижение цены на российскую недвижимость можно будет наблюдать вплоть до 2023 года. МЭР говорит о 10-процентном сокращении стоимости квадратного метра ежегодно. При реализации прогнозов Министерства, «дно» будет зафиксировано на отметке 120 000 р. за квадрат в Москве. На целевом уровне цена на московскую недвижимость может зафиксироваться более чем на 2 года. По сегментам Минэкономразвития дает следующие прогнозы на 2023-20 годы:

• от 100 000 р. – жилплощадь эконом-класса, расположенная в пределах кольцевой автодороги;
• 120 – 150 000р. – комфорт-класс;
• 150 – 200 000р. – бизнес-класс;
• 300 – 600 000р. – элитные московские апартаменты.

Действия девелоперов для выхода из ценового кризиса

Стремительно падающие цены на недвижимость по всей стране, вынуждают застройщиков прибегать к определенным хитростям, для привлечения клиентов и сохранения вложенных средств. Кроме скидок и акций, в 2023 году можно отметить следующие действия девелоперов:

• перепланировка малогабаритных квартир с увеличением количества комнат. В крупных городах застройщики вносят экстренные корректировки в проект с добавлением дополнительных элементов и сохранением изначальной площади. Таким образом, стандартная двухкомнатная квартира в 72 квадрата, превращается в трехкомнатную и продается по «удивительно» низкой цене;
• уменьшение сроков сдачи пригородных домов за счет сокращения этажности. Такие предложения особенно интересуют нетерпеливых покупателей, желающих обзавестись собственным жильем пока цены на недвижимость держатся на приемлемом уровне. Меньшее количество этажей также позволяет застройщику сэкономить на прокладке коммуникационных линий;
• продажа квартир с ремонтом. Покупатели часто не имеют средств на самостоятельную отделку приобретаемой квартиры или дома, поэтому подобные предложения девелоперов принимаются на ура, особенно при том уровне цены на городскую и загородную недвижимость, который зафиксировался к 2023 году.

Классические скидки и акции также оказывают определенный эффект, особенно когда они действительно выгодны потребителю. Наряду с заманчивыми предложениями можно встретить игру на честолюбии клиента, выбирающего жилье по его классности. Достаточно сделать качественный ремонт в квартире класса комфорт и не повышая цены, назвать данную недвижимость апартаментами бизнес-класса, чтобы привлечь клиента готового тратить деньги на ее покупку.