Вести — Два сценария: что будет происходить на вторичном рынке жилья в 2024 году

Два сценария: что будет происходить на вторичном рынке жилья в 2023 году

Единого мнения нет: эксперты придерживаются противоположных точек зрения.

Уходящий год стал неплохим для вторичного рынка. И если раньше велись разговоры о том, что на вторичке царит стагнация, то в этом году ситуация изменилась: спрос оживился, цены показали положительную динамику. По данным «Мир квартир», в среднем стоимость квартиры на вторичном рынке за год выросла почти на 9%. В столице вторичная недвижимость подорожала еще сильнее – на 10% (данные ИНКОМ-Недвижимость).

Тон вторичному рынку, как и всему рынку жилой недвижимости, задавала ипотека. Ставки падали (в этом году ключевая ставка опустилась до минимальных значений – 7,25%), стимулируя покупателей оформлять ипотеку. Повышение ЦБ ключевой ставки (регулятор впервые с 2014 года поднял ключевую ставку в сентябре) также подтолкнуло некоторых оформить кредит по выгодным условиям. В результате количество сделок увеличилось. Кроме этого, люди, опасаясь обвала рубля, стали вновь вкладываться в недвижимость для сохранения капитала, выбирая вторичную недвижимость. Об этом тренде тоже говорили риелторы.

Снижение ипотечных ставок сейчас уже позади. В конце декабря глава Сбербанка Герман Греф заявил, что российские банки будут вынуждены поднять ипотечные ставки. Как это скажется на вторичке (где доля сделок с ипотекой доходила до 50%), и повлияют ли на нее предстоящие законодательные в долевом строительстве эксперты рассказали редакции Вести.Недвижимость.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов:

Для вторичного рынка макроэкономические факторы (доходы населения, потребительская уверенность, доступность ипотеки) важнее отраслевых. Это связано с тем, что заметный вклад в число сделок вносят купли-продажи квартир, связанные с естественным и миграционным движением населения. Рынок не может упасть ниже определенного числа сделок в год, который определяется демографическими факторами (числом смертей, рождений, заключения браков и оформления разводов).

Наш базовый сценарий в 2023 году предполагает рост цен на уровне инфляции (5% в годовом выражении) и увеличение числа сделок на 12-14%. Драйверами спроса останутся ипотечные кредиты. Даже после их удорожания на 1-1,5% они все равно остаются на комфортных для большинства заемщиков уровнях.

Если прогнозировать негативный сценарий: резкий рост геополитической напряженности, введение серьезных санкций, валютные колебания, то в данном случае очевидно, что доходы населения будут снижаться. И как следствие – уменьшится спрос и упадут цены. Стоимость в таком случае может снизиться минимум на 8-10%, на которые они подросли за последнее время. Число сделок сократится еще сильнее – вплоть до 25-39%. Так как заметную часть вторичного рынка составляют альтернативные сделки, а опыт кризисов 2008 и 2014 годов наглядно показывает о наибольшей уязвимости именно таких сделок в период экономической неопределенности: достаточно одному участнику цепочки передумать, чтобы развалилась вся цепочка.

При этом, влияние динамики цен на новостройки на вторичный рынок не стоит переоценивать. Последние несколько месяцев стоимость квадратного метра в строящихся домах, действительно, растет. Застройщики стараются воспользоваться не сколько благоприятной конъюнктурой, сколько совокупностью информационных поводов. Спрос разгоняется словесными интервенциями, связанными с ожидаемым удорожанием ипотеки («покупай сейчас, пока не подорожало»), и «отменой ДДУ». При этом рост цен сопровождается высокими показателями продаж. При замедлении спроса застройщики будут вынуждены остановить повышение цен. Исходя из опыта 2015-2016 гг. «в запасе» у первичного рынка остается еще и возможности субсидирования ипотечных ставок с участием государства.

Поэтому сценарий, при котором произойдет кардинального смещения покупателей из сегмента новостроек на вторичку (на фоне резкого повышения цен), представляется маловероятным.

Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елена Чегодаева:

Есть общие тренды, которые определяют развитие и вторичного рынка, и новостроек. Наличие доступных кредитов в первой половине года простимулировало спрос и на строящееся, и на готовое жилье. Другим фактором активизации спроса на вторичном рынке стала непростая ситуация среди застройщиков, поэтому часть потребителей переориентировалась на готовые предложения.

Дальнейшее поведение покупателей следует рассматривать через ситуацию на рынке кредитования. В последнее время мы наблюдаем ужесточение кредитной политики ЦБ РФ – ключевая ставка увеличилась два раза на 0,25%, что привело к удорожанию кредитов. Более того, некоторые банки повысили ставки в ожидании ухудшений макроэкономического характера. Мы ожидаем, что 2023 год уже не продемонстрирует рекордов, наблюдавшихся в 2024 году. Одна из причин этого – колебания ипотечных ставок и небольшое возвращение к прежним условиям. Сейчас ипотека остается привлекательной для заемщиков, и ставки далеки от заградительного уровня. Однако снижение в этом секторе возможно ввиду эластичности спроса.

Аналитики «Avito«:

Ситуацию на рынке жилья будет определять совокупность факторов. Во-первых, 14 декабря Центробанк второй раз за год повысил ключевую ставку, которая теперь составляет 7,75% годовых. Как заявил глава Сбербанка Герман Греф, банки будут вынуждены поднимать ипотечные ставки. О соответствующем решении уже объявил один из крупнейших игроков – ВТБ.

Надо понимать, что ключевая ставка не достигнет значения в 17%, как это было в 2014 году, когда по российской экономике ударили санкции и буквально заморозили спрос. Сильное тормозящее воздействие окажет кумулятивный эффект других тенденций в экономике за последние четыре года. Это и рост налогов, и бессменное дорожание ЖКХ, и инфляция. Индексация зарплат не успевает за ростом цен, и в итоге население утрачивает покупательную способность.

Все это приведет, во-первых, к тому, что общий спрос на жилье еще значительнее снизится. Во-вторых, вырастет доля спроса на новостройки (вторичка останется дороже). При этом, хоть ключевая ставка и повышена, банки будут вынуждены придерживать собственные ипотечные ставки, чтобы не потерять клиентов. Так что в большей массе ставки вряд ли превысят психологическую отметку в 10%.

Директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома:

В этом году цены на столичном рынке вторичного жилья увеличились в среднем на 10% до 196,9 тыс рублей кв м. Одна из главных причин роста стоимости вторичного жилья в столице – существенная активизация спроса. Число авансов, внесенных покупателями в каждом из месяцев этого года было больше, чем в аналогичные периоды прошлого года в среднем от 5% до 20%. Спрос подогревали снижающиеся ставки по ипотеке, в результате чего доля сделок с использованием кредита на московской вторичке за год выросла с 34% до рекордных 41,2%.

Одна из главных тенденций – вымывание наиболее дешевых квартир, именно их раскупали в первую очередь. В результате объем предложения сократился почти на 29% до 23,6 тыс лотов. Кроме этого, существенно сократились сроки экспозиции. Сейчас квартиры стоимостью до 5 млн рублей продаются в среднем за 18 дней, жилье стоимостью 5-10 млн рублей находит покупателя чуть больше, чем за месяц. Год назад средние сроки экспозиции во всех этих ценовых категориях были в три раза больше.

Также на вторичке вновь появились консервативные инвесторы (люди, покупающие недвижимость для сохранения накоплений). Если год назад не было зафиксировано ни одной такой сделки, то сентябре доля консервативных инвесторов составила 12%, а сейчас выросла до 20%.

Мы не наблюдаем сейчас предпосылок для значительного падения или, наоборот, роста цен на вторичном рынке – скорее всего, в краткосрочной перспективе (по крайней мере, в первой половине 2023 года) они останутся на том же уровне, что и сейчас. Если же спрогнозировать ситуацию c покупательской активностью в 2023 году, то она будет уступать показателям 2024 года. На это есть комплекс причин, среди которых – повышение ставок по ипотеке при невысокой платежеспособности населения, выросшая за 2024 год стоимость вторичной недвижимости и существенное сокращение как экспозиции в целом, так и предложения наиболее бюджетных объектов.

Итоги года: что будет с ценами на недвижимость в 2023

Уходящий год в целом был удачным для продавцов и покупателей квадратных метров. Все почувствовали оживление, но к декабрю ситуация на рынке недвижимости складывается так, что год может оказаться не началом роста всей отрасли, а временной передышкой перед новыми сложностями. Вместе с экспертами подводим итоги 2024 года на рынке недвижимости России и прогнозируем его развитие в следующем году.

Влияние итогов 2024 года на перспективы рынка недвижимости в России

В 2024 году хватало событий, которые влияли на сделки с недвижимостью. Правительство объявило о бессрочности приватизации и увеличении НДС, московские власти занялись реновацией, изменился закон о банкротстве застройщиков. Но больше всего на формирование трендов оказывали 2 фактора — ставка ипотеки и поправки в закон о «долевке».

«Для нашей компании итоги уходящего года превзошли ожидания. Однако, поправки в 214 законе и другие факторы скажутся и могут привести к тому, что в ближайшие несколько лет 2024 год останется лучшим», — отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Ситуация «обманутых дольщиков» на рынке недвижимости заставила законодателей взяться за их защиту. Результат — поправки в закон № 214-ФЗ, резко изменяющие правила: теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, а деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи квартир. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств. Изменения обезопасят покупателей жилья и принесут прибыль банкам, однако, на рынке будет меньше игроков, вырастет себестоимость и срок строительства.

Александр Прыгунков, первый вице-президент, операционный директор ПИК, видит ситуацию так: «Знаковое событие в 2024 году — начало работы по счетам эскроу , а поправки в ФЗ-214 — барьер для новых игроков. Можно ожидать консолидации рынка, снижения предложения в средне- и краткосрочной перспективе, и 2023 год станет периодом первых оценок и анализа нововведений».

Динамика ввода нового жилья

На формирование цены повлиял не только спрос, но и дефицит предложения: ввод новостроек в этом году снизился на 7,2 млн кв. м, а это почти минус 10% к 2017. Сейчас вопрос в том, смогут ли застройщики восстановить объемы на фоне ФЗ-214 и неясной ситуации с ипотечной ставкой.

«Снижение ввода — «эхо» пика кризиса 2015 года. Тогда запускали мало проектов в работу, поэтому через 3 года сдают меньше объектов. В следующем году объем естественным образом восстановится», — считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Стоит ли брать ипотеку в ближайшее время

Ситуацию на рынке недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка с начала года снизилась на 0,4 пп, а это в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 млрд рублей (+ 43%) больше прошлогоднего показателя.

Однако, 2024 год стал переломным — снижения ставки ЦБ были только в феврале (7,5%) и марте (7,25%), а в сентябре она снова выросла впервые с 2014 года. Пока на 0,25 %, но уже к ноябрю все крупные банки объявили о повышении, и к концу года эксперты ожидают средневзвешенное значение 9,47% по сравнению с сентябрьским минимумом в 9,41%. Высока вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ.

О прогнозе на следующий год говорит Александр Прыгунков: «В 2023 году ожидаем роста ипотечных ставок, которые растут уже сейчас. Вероятная ставка ведущих банков в I квартале 2023 года — 10,15%».

Ильдар Хусаинов добавляет: «Прогнозируем снижение спроса на жилье и сокращение объема ипотеки. Согласно нашей базовой стратегии, объем кредитов в следующем году сократится на 10‒15%».

Вызовут ли изменения рост цен на недвижимость в России

Цены на первичном и вторичном рынке медленно поднимались весь год, и эксперты начали говорить, что сфера недвижимости восстанавливается после кризиса. Рост цен следовал за спросом и ему не мешал: доступность ипотеки компенсировала покупателям расходы на дорожающую недвижимость.

Ситуация на рынке устраивала всех: продавцы получали больше денег за квартиры, а покупатели недвижимости платили больше, но экономили на кредите. Появилась уверенность в выгодной продаже: спрос активизировался, и покупатели не сильно настаивали на снижении цены — уровень торга за последний год снизился на 3% до 5,6%, а с 2016 года почти вдвое. Этот показатель говорит и о том, что продавцы формируют реальную цену, а соотношение ипотечной ставки и стоимости вторичного квадратного метра очень выгодное.

Пока все факторы — закон, ставка, снижение рубля, дешевеющая нефть, дефицит новостроек — говорят в пользу скорого роста цен на недвижимость. Как рынок поведет себя при текущем балансе предсказать сложно, однако, аналитика и прогнозы цен на недвижимость в прошлые периоды показывали жесткую зависимость спроса и цен на жилье от нефтяной цены в рублях. Вдобавок настораживает ощутимое уменьшение количества предложений на вторичном рынке. Москва за год «потеряла» около 7 тыс объектов, в Перми эксперты говорят о сокращении предложения на 15%, а в Екатеринбурге — на 10%.

«Давать прогнозы — неблагодарное занятие, но мы считаем, что за год объем сделок с недвижимостью снизится на 10-15% от уровня 2024, а цены вырастут на 3-8%. Пока базовый вариант такой, а дальше посмотрим», — говорит Ильдар Хусаинов из «Этажей».

В такой большой стране очень сильна региональная специфика. Уникальность сферы недвижимости среди других товарных рынков в том, что московские цены и стоимость на Дальнем Востоке могут отличаться в 6-7 раз. Поэтому перспективы рынка недвижимости будут очень сильно зависеть от региональных условий: количества рабочих мест, социальной политики администрации региона, объемов выданных разрешений на строительство по старым правилам.

«Будет очень сильный рост по определенным локациям, например, в Новой Москве из-за ее развития и улучшения транспортной доступности. Ожидаем подорожание в строящихся объектах, но дома на разных стадиях готовности будут сильно отличаться по стоимости. По нашим прогнозам, общее увеличение цен будет от 15% в год», — предполагает коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов.

Какой прогноз цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурга в 2023 году?

К московским особенностям, кроме традиционно высоких цен, следует отнести реновацию: цены на сносимое жилье уже поднялись на 17-22%. При этом, эксперты не предвидят нехватки метров, поэтому такие скачки — конъюнктурное и очень локальное явление. А раз дефицита не будет, цену и спрос определит исключительно уровень дохода потенциальных потребителей.

Алексей Болдин, вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер-Инвест» уверен в хорошей подготовке столичных застройщиков: «На текущий момент в Москве оформлено разрешений на строительство 18,75 млн кв. м., из них в экспозиции только 3,21 млн. При ежегодном уровне продаж примерно 2,5 млн кв. м. запаса одобренных проектов хватит на 7 лет».

В Петербурге по сравнению со среднероссийскими показателями сохраняется высокий спрос на жилье, потребность отличается в разы, и громадную долю составляют новостройки: половина сделок в городе проводится по первичке, тогда как в целом по России она занимает 17-20%. В отличие от других регионов, большое количество объектов на первичном рынке города сдают с чистовой отделкой.

Рост цен на недвижимость в Петербурге и области стабильный, а в уходящем году увеличение было рекордным за пять лет, обгоняя общероссийский уровень. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках сегодня составляет 105 тыс. рублей, для вторичного жилья — 112,7. По прогнозам экспертов в 2023 году квадратный метр в новых домах может стоить 113,7 тыс. рублей, а ожидаемая цена метра на вторичном рынке дойдет почти до 120 тыс.

Вячеслав Лебедев, директор управления Северо-западного отделения ПАО «Сбербанк» рассказывает: «По нашим данным объем ипотечного рынка в регионе увеличился на 17%, но видна сильная тенденция к увеличению среднего чека по кредиту. Это указывает на повышение стоимости, однако, не стоит полагать, что люди из-за цены перестанут покупать квартиры».

Прогноз развития рынка нежилой недвижимости в Санкт-Петербурге не очень оптимистичный: эксперты говорят о том, что около 16% коммерческих помещений в городе пустует и тенденций к увеличению нет.

Ждать или покупать квартиру сейчас?

Сценарный прогноз рынка недвижимости в 2023 году показывает: есть все предпосылки для роста себестоимости жилья — потенциальное увеличение взносов в компенсационный фонд, рост НДС, высокие ставки проектного финансирования. На другой чаше весов — разрешения, полученные на миллионы квадратных метров и штрафы за несдачу одобренных проектов. Девелоперам нужно продавать, а повышение цен резко снизит темпы реализации. Как поведут себя застройщики — снизят маржу или переложат рост себестоимости на клиента — покажет будущее. В целом по рынку повышающий тренд по ценам будет, поэтому тем, у кого есть деньги в рублях, стоит задуматься о покупке именно сейчас.

Мыслями о том, что ждет рынок недвижимости в 2023 году поделилась Ирина Петрова, директор по партнерским продажам компании «Эталон»: «До 1 июля 2023 года мы прогнозируем только подогревание спроса. Он будет колоссальный, так как есть свидетельства, что клиенты боятся роста цен и сниженного предложения, а потребность будет ещё повышать стоимость».

Уже в декабре ожидают прирост в 5% к летнему уровню, а это значит, что покупателям нужно поторопиться. Продавцам тоже не стоит ждать, пока подросшие цены и ставки кредитов начнут тормозить спрос. Очевидно, следующий квартал — лучшее время как для продажи, так и для покупки квартиры.

Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

В 2024 году в экономике России еще ощущаются последствия кризиса – доходы большей части населения еще не позволяют купить жилье. Поскольку квартирный вопрос все еще актуален для многих россиян, важно понять, в какую сторону будут двигаться цены на недвижимость в ближайшие годы.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.

Нехватка денег у населения и сложность получения кредитов привели к общему падению объема строительных работ:

Как видно, в 2014-2015 годах было введено больше всего жилой площади – были завершены проекты, начатые несколькими годами ранее. В денежном выражении в силу роста цен в строительной сфере присутствует положительный тренд:

Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2022 и других.

Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний (на 20% только в 2016 году), но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные:

Высокий удельный вес прибыльных строительных организаций – признак того, что большая часть строительных проектов успешно завершается, а проблема обманутых дольщиков будет проявляться реже.

Что касается жилого строительства, в 2017-2022 годах эксперты отметили такие основные тенденции, как:

• снижение площади введенных многоквартирных домов – признак ориентации покупателей и застройщиков на меньшие по площади и более дешевые квартиры;
• неравномерность показателей по регионам: в некоторых регионах экономическая обстановка такова, что количество введенной жилой площади снизилось на 25% при среднем спаде по стране в 2%;
• ряд застройщиков после завершения имеющихся проектов не начинали новые, потому что не было уверенности в стабильности в будущем;
• появились проблемы с реализацией квартир в завершенных домах (в особенности, в Москве).

Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране увеличивается. Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум», которая реализуется хоть и в небольших объемах, но по цене существенно превосходит комфорт-класс (эконом).

Как видно, реальные цены на новостройки по стране снижается: рост цен в 2014-2017 годах составил около 10% при инфляции в 35,8%.

Изменения в законодательстве с 2024 года

В сфере жилищного строительства в настоящее время преобладает модель финансирования по договорам долевого участия (ДДУ) – свыше 80% от общего объема возводимого жилья. Этот механизм регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Начиная с 2024 года модель долевого участия в строительстве претерпела значительные изменения. Согласно принятым поправкам к закону предполагается к 2023 году полностью отказаться от долевого участия в пользу проектного финансирования и использования экроу-счетов.

Однако и до этого момента для застройщиков введены дополнительные ограничения. Так, с 1 января 2024 года вводятся такие правила:

• усилен контроль над счетом застройщика со стороны банка – банк сможет заблокировать любую транзакцию, которую посчитает подозрительной;
• в каждом проекте застройщик должен внести собственные средства как минимум в размере 10% от проектной стоимости объекта;
• запрещено строить несколько домов по одному разрешению на застройку;
• застройщиком может быть только организация, работающая не менее 3 лет в строительстве многоквартирных домов и построившая не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Эти ограничения косвенно влияют на стоимость жилья – теперь не каждый застройщик сможет осуществлять строительство по долевому участию. Если же строительная организация выбирает вариант строительства через эскроу-счета, затраты возрастают еще больше.

Согласно правилам, которые будут действовать для всех застройщиков по ДДУ с июля 2023 года, строительная организация сможет привлекать взносы дольщиков, но использовать их сможет лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Это нововведение непосредственно скажется на стоимости жилья на первичном рынке:

• поскольку цикл строительства занимает приблизительно 2 года, застройщик будет вынужден привлекать банковские кредиты для финансирования работ. Предполагается, что деньги дольщиков на специальном счете будут использоваться как залог по кредиту, и ставка будет минимальной. Однако даже при условии привлечения кредита по ключевой ставке ЦБ РФ за 2 года застройщик заплатит около 15% в виде платежей за кредитные ресурсы;
• далеко не каждый застройщик сможет работать по такой системе. Только организации с достаточным размером собственного капитала и хорошим кредитным рейтингом смогут работать по новым правилам. Как итог – сокращение предложения, что приведет к росту цен;
• большая часть квартир будет реализовываться уже в готовом виде, что означает значительно большую цену, чем при покупке «на стадии котлована».

Преимущества у новой системы тоже есть, главное из них – более высокий уровень защиты прав покупателей. В теории, после полного перехода на модель проектного финансирования будет полностью устранена проблема обманутых дольщиков.

Таким образом, стоит ожидать роста цен на недвижимость по мере внедрения новаций в регулирование строительной отрасли. При желании купить жилье через механизм долевого участия еще можно, что при условии последующего роста цен может стать хорошей инвестицией.

Факторы роста цен на недвижимость

Изменения в законодательстве – один из главных факторов, которые повлияют на цену недвижимости в 2023 и последующих годах. Однако, по мнению большинства экономистов, такие изменения назрели уже давно.

Кроме законодательных норм, на конъюнктуру рынка недвижимости в России влияют и другие факторы:

1. расходы на более качественную городскую среду и инфраструктуру;
2. инфляция;
3. спрос на недвижимость;
4. состояние ипотечного кредитования.

Прежде всего, следует учитывать среднюю продолжительность цикла строительства (около 2 лет) – изменения цен в настоящее время частично связано с процессами, которые протекали ранее. Так, участники рынка связывают нынешний рост с тем, что в этот год завершаются проекты с более высоким качеством строительства и удобной инфраструктурой. С 2016 года реализуется приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», и застройщики теперь в большей степени обращают внимание на состояние инфраструктуры, что влияет на цену жилья.

Макроэкономические факторы изменения цен на недвижимость тоже важны. В частности, по прогнозу ЦБ РФ инфляция составит в 2024 году и далее порядка 4% – это целевой уровень. С учетом этого изменится стоимость строительных материалов, труда, логистики и других составляющих, что повлечет рост цен на недвижимость в рамках инфляции.

Спрос на недвижимость, в соответствии с экономическими законами, напрямую влияет на цену. Поскольку реальные доходы населения продолжают падать, цены на жилье не будут резко расти. Недостаток денег у населения государство пытается компенсировать через развитие ипотеки.

Ипотека напрямую влияет на уровень спроса на жилье, из чего формируется цена. Политика государства направлена на активизацию ипотечного кредитования и это увязывается с переходом на проектное финансирование для застройщиков. Реализуются программы льготной ипотеки (для молодых семей, военных и т.д.), также банки предлагают особые условия в сотрудничестве с застройщиками. Положительно влияет на развитие ипотеки и сохранение ключевой ставки на одном уровне даже в условиях обесценения рубля.

В итоге рыночная цена недвижимости подвержена влиянию двух основных факторов – законодательного регулирования и уровня спроса на жилье. Фактическая отмена долевого строительства и ожидания роста доходов населения означают, что вскоре цены на жилье будут продолжать расти.

Прогнозы цен на недвижимость

Официальные

Регулирование цен на недвижимость происходит по рыночным законам и государство не имеет прямого влияния на цены. Министерства и ведомства прогнозируют, как правило, макроэкономические показатели, которые прямо или косвенно влияют на рынок недвижимости.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства регулярно оценивает средние цены на жилье и утверждает нормативные значения средней стоимости квадратного метра жилья. Эта величина используется для расчета субсидий. Однако прогнозированием цен на жилье Минстрой не занимается.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в докладе о перспективах развития жилищного строительства отметил, что его ведомство прикладывает все усилия, чтобы помочь застройщикам работать в новых условиях после изменения законодательства о долевом строительстве.

Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом.РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3% до 2025 года. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.

Что касается спроса на жилье, глава Банка России Эльвира Набиуллина прогнозирует дальнейшее удешевление ипотечного кредитования, что в перспективе увеличит спрос. В этих условиях следует ожидать роста цен на недвижимость.

В целом официальные прогнозы основываются на том, что в ближайшие годы следует ожидать роста цен на недвижимость, однако этот рост не будет скачкообразным и компенсируется более выгодными условиями по ипотеке.

Участников рынка

Среди представителей строительной отрасли настроения более категоричные. Большая часть рынка ожидает вскоре ощутимое повышение цен на недвижимость, и связывает это повышение с отказом от долевого строительства.

Л. Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы, считает, что застройщики предпочтут вообще не связываться с эскроу-счетами, а будут продавать готовые квартиры. Это приведет к необходимости активно привлекать кредиты, к закономерному снижению числа участников рынка и, соответственно, к росту цен. Мелким застройщикам придется вообще покинуть рынок, их место займут крупные объединения, что поспособствует монополизации рынка.

Специалисты Группы «Эталон» прогнозируют рост цен на недвижимость в Москве на 20% в ближайшие 2 года. По мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра.

Некоторые эксперты считают, что будущий рост цен будет связан с циклическими колебаниями. Так, О. Репченко, руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждает, что из-за превышения предложения над спросом сейчас цены на жилье находятся на низшей точке, а небольшой рост цен в ближайшее время будет связан с повышением ставки НДС с 18 до 20%. Серьезный рост цен начнется с 2023 года, когда построенная по старым правилам недвижимость будет распродана.

П. Самиев, управляющий партнер НРА, утверждает, что после замены фактически бесплатных для застройщика денег дольщиков на банковские кредиты под проценты, следует ожидать роста цен на жилье в 2023-2023 годах.

В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы. Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2023 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.

Как видно, большинство экспертов ожидают роста цен на недвижимость в 2023-2023 годах, это неотвратимо в силу принятия поправок к закону о долевом строительстве.

Стоит ли спешить с приобретением недвижимости

Как следует из прогнозов большинства участников рынка, в 2023 и 2023 годах ожидается рост цен на недвижимость из-за вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве, а также из-за других факторов, в том числе макроэкономических.

Поэтому для тех, кто хочет купить жилье по низкой цене стоит обратить внимание на проекты с долевым участием, которые до середины 2023 года еще могут быть начаты застройщиками. При этом нужно выбирать надежную строительную компанию, которая следует всем правилам долевого строительства, особенно вступившим в силу в начале 2024 года.

Эксперты ожидают, что застройщики будут использовать вариант с долевым строительством до тех пор, пока такая возможность будет. Поскольку при заключении договора долевого участия застройщик предлагает недвижимость по цене гораздо ниже, чем для готовых квадратных метров, этот вариант будет предпочтительнее в ближайшее время и для покупателей.

Вместе с тем нужно отметить, что к настоящему моменту процентные ставки по ипотечным кредитам достигли своих исторических минимумов. Поэтому покупка квартиры в кредит сейчас целесообразна: даже если ставки снизятся еще больше, в будущем можно будет рефинансировать ипотеку по более низкой процентной ставке.

Следовательно, дольщикам в 2024 году можно дать такие рекомендации:

• при выборе застройщика обратить внимание на уже законченные им проекты, сопоставить плановый и фактический срок сдачи домов в эксплуатацию;
• внимательно ознакомиться с проектной декларацией и с самим договором долевого участия. Важно, чтобы заявленный срок ввода в эксплуатацию дома был указан в договоре;
• если жилье приобретается в ипотеку, можно узнать в разных банках о совместных предложениях с застройщиками. Кроме скидки от цены недвижимости можно получить еще и более низкую процентную ставку по кредиту;
• для тех, кто предпочитает купить готовое жилье от застройщика, также есть выгодные предложения. Так, в Москве есть достаточно большое количество нераспроданных квартир в уже завершенных домах, на которые предлагаются хорошие скидки.

На фоне ухудшения внешнеэкономической ситуации, неустойчивости рубля и инфляции покупка квартиры – хороший способ сохранить свои деньги. А в условиях предстоящего роста цен вложения в недвижимость могут принести доход в будущем. Важно только выбрать надежного застройщика, который выполнит все свои обязательства.

«Мы не готовы к таким катаклизмам»

Год подходит к концу, профессиональные и не очень участники рынка недвижимости ждут перемен, и они наверняка будут. В 2023-м вступают в силу новые правила финансирования строительных проектов, ожидается рост ипотечных ставок. Значит ли это, что нужно готовиться к ценовым потрясениям, банкротствам застройщиков и вообще — к новому жилищному кризису, или как-нибудь обойдется?

Своими прогнозами с «Лентой.ру» поделились аналитики, представители крупнейших девелоперских компаний и риелторских агентств.

Ипотека подскажет

Главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова: «В следующем году ипотечные ставки и другие условия банков по ипотечному кредитованию будут определять и спрос, и цены. С сентября Центробанк поднял ключевую ставку дважды, в следующий раз ее будут пересматривать в феврале. При введении новых санкций или ослаблении рубля ставка продолжит расти, а значит, будут дорожать кредиты. В этом случае спрос сократится, рост цен вновь остановится. Если ключевая ставка подниматься не будет и у банков не будет причин резко повысить цену ипотечного кредитования, размер первоначального взноса или требования к заемщикам, то цены на квартиры продолжат медленно расти».

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова: «Основная масса жилья приобретается с ипотекой, поэтому фактор стоимости кредитов очень важен. Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2023-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «В среднем по рынку стоит ожидать роста цен — он будет связан с появлением у застройщиков новых издержек. При этом ипотека в следующем году будет по-прежнему поддерживать спрос, так как ставки хоть и выросли, но еще находятся на психологически комфортном для заемщиков уровне, им далеко до значений 2013-2015 годов. Размер среднего ипотечного займа также может увеличиться, если цены на жилье продемонстрируют ожидаемый рост».

Ольга Тихонова, руководитель одного из филиалов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Положительная динамика 2024 года продолжится и в 2023-м, но только в том случае, если лояльность государства по отношению к ипотечному покупателю сохранится, если корректировки по ипотечным ставкам будут минимальными и не травмирующими заемщика».

Построили — и хватит

Рустам Арсланов, директор по продажам группы компаний «Гранель»: «Думаю, некоторым застройщикам придется принять решение, смогут ли они работать на рынке по новым правилам. А тем, кто останется на рынке, придется адаптироваться и балансировать между попытками повышения цен, чтобы покрыть дополнительные затраты, и сдерживающим их снижением продаж».

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group: «Если 2024-й стал годом рекордов по старту новых проектов, то в 2023 году мы ждем более скромных результатов. В погоне за покупателем застройщики продолжат предлагать абсолютно новые концепции проектов — с необычным благоустройством, инфраструктурным наполнением, технологичными новинками. Качество продукта будет расти — и это несомненный плюс для тех, кто только задумывается о приобретении недвижимости».

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина: «Следующий год будет переломным для рынка недвижимости. В связи с готовящимися изменениями в законодательстве весь рынок находится в состоянии неопределенности. Вероятнее всего, пострадают не только сами девелоперы. Это отразится и на покупателях — они лишатся возможности приобретать жилье ранней стадии строительства по доступной стоимости. Для девелоперов переход на другую модель финансирования несет за собой дополнительные финансовые издержки, которые в любом случае отразятся на стоимости квадратного метра. С другой стороны, есть весомая причина для сдерживания роста — это ограниченный объем спроса. По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать минимум на 10 процентов».

Эксперты аналитической службы «Лидер-Инвест»: «В новый 2023 год столичный рынок недвижимости входит с огромным объемом жилья, разрешения на строительство которого были получены до 1 июля 2024 года. По нашей оценке, общая площадь одобренных к возведению корпусов составляет 18,75 миллиона квадратных метров. Причем в экспозиции сейчас находится немногим более трех миллионов «квадратов». Это значит, что в ближайшей перспективе рынок будет пополняться все новыми и новыми объемами предложения. Как следствие, эти объемы окажут давление на общий уровень цен. Для поддержания спроса на уровне, необходимом для сохранения финансовой устойчивости, застройщики будут снижать ценники — как напрямую, так и в виде скидок. Впрочем, уже сегодня видно, что многие девелоперы предпочитают идти по другому пути — улучшать качество продукта при сохранении доступных цен».

Директор по продажам «НДВ — Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева: «Цены на жилье будут расти, но не так, как прогнозируют многие, не на 15-20 процентов. Сказать откровенно, рынок не готов к таким катаклизмам, по крайней мере в грядущем году. Девелоперам так или иначе придется сдерживать подорожание новостроек».

Вторичные потребности

Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2023 году увеличение инфляции и снижение темпов экономического роста. В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля и, как следствие, вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки и ставок по ипотечным займам. Возросшие цены на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивают покупательскую способность. Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2024-м спрос, и вывод становится очевидным: в 2023-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. Впрочем, как и на существенный рост стоимости вторичного жилья».

Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости в 2023 году, будут регулирующие воздействия государства — как те, о которых еще неизвестно, так и те, которые уже приняты и вступят в силу. Как показал опыт последних лет, в любой момент власть может принять как решения, ведущие к торможению продаж новостроек и снижению возможностей финансирования строительства, так и к оживлению на рынке. При этом с учетом того, что в последнее время часто изменения в законодательство принимаются без учета экономических реалий, широкого обсуждения и подготовки, прогнозировать их сложно, а значит, непрогнозируемыми становятся и планы застройщиков, и цены на рынке новостроек. На этом фоне более стабильным и предсказуемым для покупателей выглядит вторичный рынок, а на первичном лучше выбирать объекты с высокой стадией готовности или уже получившие проектное финансирование от банков».

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»: «Если в 2024-м цены на первичном и вторичном рынке жилья города Москвы проходили сезонные колебания, но в целом оставались стабильными, то в предстоящем году можно ожидать больших колебаний. Вторичный рынок, как правило, неразрывно связан с сегментом новостроек, и ценовые колебания также отражаются и на нем. Рост цен в ближайшей перспективе можно прогнозировать на уровне 5-7 процентов».

Совет года

Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group: «Чтобы сделать объективный прогноз, сегодня нет данных. Всем понятно, что завтра будет по-другому, но как именно — большой вопрос. Пока же много неизвестных порождает много гипотез, что, на мой взгляд, излишне нагнетает ситуацию. В первой половине 2023 года маловероятны кардинальные изменения. Предложение на рынке новостроек стабильно, интерес покупателей тоже. Сохраняется высокая полярность спроса: есть очевидные для аудитории проекты-аутсайдеры, а есть те, в которых существует внутренняя очередь на бронь квартир. В текущей ситуации разумный совет по тактике действий потенциальному покупателю может быть только один: нашли квартиру мечты — не стоит ждать завтра. Остаются «но» — разумно взвесить за и против, прежде чем поддаться всеобщему ажиотажу».

Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Тем, кто решил обзавестись квартирой в новостройке, следует поторопиться, так как долевое строительство в том виде, в котором мы его знаем, скоро исчезнет. Вскоре нельзя будет приобрести квартиру «на котловане» по низкой цене. В регионах возрастают риски банкротств локальных застройщиков, появления недостроев и обманутых дольщиков. В этих условиях на оставшиеся проекты поднимут цены. В тех городах, где новостроек мало, квартиры на первичном рынке будут дорожать особенно сильно. В связи с этим могут вырасти и цены на «вторичке» — собственники выставленного на продажу жилья часто ориентируются на цену новостроек. Они считают, что новое жилье, которое еще нужно отделать, стоит меньше, чем их готовое. Но подорожание коснется больше новой «вторички», а старое жилье советской постройки и ветхое не может взлететь в цене из-за низкого качества и малого спроса».

Будет красиво

Сергей Труханов, глава бюро T+T Architects: «В 2023 году нас ждет серьезный архитектурный рывок и выход проектов, которые прежде сложно было представить в России. За последние годы, и особенно в 2024-м, десятки международных консорциумов выиграли конкурсы на жилые и коммерческие здания в Москве и регионах. Столица получит новые архитектурные доминанты, привнесет разнообразие в уже сложившиеся городские ансамбли. Активно развиваются промзоны, которые для города стали единственным поставщиком новых площадок под застройку. И если пять лет назад многие девелоперы и инвесторы неохотно брались за такие проекты, то сегодня это десятки объектов жилой и коммерческой инфраструктуры. Многие из них реализуются при участии мировых звезд архитектуры. В 2023-м работа с такими проектами выйдет на новый уровень».

Цены на недвижимость в 2023 году

Вопросы, связанные с ценами на жилье, всегда актуальны для российского населения. Каждая семья мечтает жить отдельно, а не ютиться в одном доме с родственниками или вносить ежемесячную плату за пользование чужой квартирой. Покупку недвижимости рассматривают и те россияне, которым посчастливилось скопить солидную сумму денег. В последнее время банки не пользуются доверием жителей страны, и многие пытаются обезопасить свои накопления при помощи недвижимости, которую всегда можно перепродать или сдать в аренду.

Увы, доходы большинства потенциальных покупателей перестали расти (или даже упали), так что спрос на рынке первички и вторички в 2023 году ничто не стимулирует. Также на рыночную ситуацию негативно влияет снижение ипотечных ставок, тем более что Центробанк пообещал в скором будущем ужесточить требования для заемщиков. Теперь на покупку квартиры не смогут претендовать те, кто не в состоянии сразу выплатить хотя бы 20% от стоимости жилья.

Многие эксперты обращают внимание россиян на то, что на фоне политики повышения доступности ипотеки, которую тщательно рекламирует правительство, Центробанк приготовился к дальнейшему падению цен на жилье. Тем не менее, давайте обсудим текущую и прогнозируемую ситуацию подробнее.

Ситуация на рынке российской недвижимости ужесточается с каждым годом

Как формируются цены на недвижимость?

Безусловно, кризисные явления 2017 года не могли не сказаться на секторе жилой недвижимости. В течение нескольких лет эксперты наблюдали самый настоящий обвал – аналитика за 2015-2017 годы показывает, что ценовые показатели недвижимости в среднем по стране упали на 5-7%. А если приплюсовать к этому значению еще и скидки, которыми девелоперы пытаются соблазнить покупателей, то можно говорить о проседании цен на 9-12%. В числе принципиальных факторов, влияющих на цену жилья, эксперты указывают:

• затоваривание рынка недвижимости. Последнее десятилетие ознаменовалось небывалым строительным бумом. Ситуацию в столице дополнительно усложняет политика реновации, итогом которой станут не только «бесплатные» квартиры для отселенных граждан, но и жилье, которое поступит в продажу, так как новые дома будут иметь большее число квадратов;
• продолжительный тренд на высокие проценты по ипотечным программам. Мало кто из россиян мог позволить себе взять ипотечную квартиру с процентами, которые «съедали» бы большую часть семейного дохода;
• сокращение уровня платежной способности россиян. Увы, этот показатель отстает не только от цен на жилье, но и на товары первой необходимости, так что возможность отложить деньги хотя бы на первый взнос существенно упала. Недоступность жилья наглядно демонстрирует критерий, используемый во всем мире – цена на квадратный метр жилья должна быть равна сумме среднемесячного дохода на душу населения. Исходя из этого критерия, недвижимость в крупных городах России является весьма переоцененной;
• отрицательные тенденции на рынке нефти, а также пролонгированные санкции. Аналитики говорят, что при нефтекотировках в 50 долларов за баррель даже в столице цена квадратного метра жилья не должна превышать 2 тысячи долларов.

Впрочем, некоторые аналитики считают, что рынок жилья в 2017 году выглядел вполне устойчиво, а большая часть девелоперов имеет солидный запас ликвидности. Снижение цен на рынке жилья считают позитивным моментом, так как текущие цены хотя бы приблизились к реальному положению вещей. Еще несколько лет назад цена была существенно завышенной относительно тех расходов, которые требовались при строительстве домов и отделке квартир.

Перенасыщенность рынка недвижимости приводит к снижению цен на жилье

Впрочем, текущая ситуация все еще может быть описана одним словом – «рецессия». Несмотря на некоторое оживление, зафиксированное в первые месяцы 2017 года, конец календарного периода ознаменовался негативными трендами. Небольшой прирост в числе покупателей эксперты пояснили паническими настроениями на рынке – люди испугались прогнозов на скорое повышение цен и слухов о приостановлении программ ипотечных субсидий, и потому решили вложить деньги в недвижимость, пока еще не поздно.

Относительно стабильная ситуация наблюдается в самых больших российских городах – тут население довольно активно покупает жилье экономичного класса в виде маленьких студий площадью 20-25 квадратных метров. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры покупают реже, выбирая компактные и относительно недорогие варианты до 35 и 48 квадратов соответственно.

Тем временем застройщики пытаются преломить негативный тренд всевозможными новогодними акциями и скидками. Например, в столице России, а также Екатеринбурге и Питере можно встретить предложения, в которых указана скидка до 30%. Если говорить о ситуации с ценами, то можно привести в пример некоторые выкладки по столичной недвижимости на первичном и вторичном рынке:

• за квартиру в старой панельной пятиэтажке просят в среднем 135 тысяч долларов;
• за квартиру в типовой панельной многоэтажке от 9 до 14 этажей придется выложить около 140 тысяч долларов;
• квартиру с увеличенной площадью в современном панельном доме от 16 этажей оценивают в 155 тысяч долларов;
• за жилплощадь в старом кирпичном доме (5 этажей) в среднем просят 156 тысяч долларов;
• за небольшую квартиру в «сталинке» (6-11 этажей) придется выложить примерно 190 тысяч долларов;
• за жилье в современном монолитно-кирпичном строении – раскошелиться на 205 тысяч долларов.

При этом рынок остается перегруженным. Например, в той же столице выставлены на продажу квартиры в 588 новостроях (прирост относительно прошлого года составил почти 4%). Девелоперы в Новой Москве предлагают жилье в 166 домах (отмечен рост на 2%), в Подмосковье – в 938 домах (тут зафиксировано уменьшение на 4,5%). Предложение уменьшилось и в сегменте дорогих апартаментов – всего по Москве и Подмосковью продаются апартаменты в 166 домах, однако в сравнении с прошлым годом этот показатель упал на 6,4%.

Прогнозы экспертов на 2023 год

Как и в любом другом вопросе, мнения экспертов по недвижимости сильно отличаются. Однозначно утверждать, что тренды этого рынка в 2023 году пойдут вверх или вниз, нет никакой возможности. Обобщим несколько основных мнений:

• большинство специалистов считают, что рынок недвижимости развивается циклично и сейчас вошел в фазу спада. Цикл, который продолжается около 10 лет, сейчас достиг середины, поэтому настоящее «дно» рынок увидит примерно в 2023-2021 годах. При этом цена жилья продолжит понижаться на 7-9% ежегодно, причем стоимость новостроя будет снижаться быстрее, чем цены на квартиры вторичного рынка. Возобновление позитивной динамики эта группа специалистов прогнозирует на 2024 год. Данный период они называют не случайно – именно в это время в России должна быть реализована политика замещения импорта, что позитивно скажется на росте доходов россиян;
• есть и другое мнение: в ближайшие год-два рынок будет падать, но уже не такими существенными темпами, а к концу 2023 года он окончательно стабилизируется, после чего наметится однозначный позитивный тренд. Такой точки зрения придерживаются, например, в РЭУ им. Г.В. Плеханова. Выкладки аналитиков утверждают, что в 2024 году кризис рынка недвижимости достигнет максимума, а в 2023 году можно рассчитывать на небольшой рост. В итоге стоит ожидать пассивной позиции девелоперов, которым будет не до новых строек. Цены 2013 года будут достигнуты примерно в 2023 году.
• третья категория специалистов (к числу которых относится, например, глава Сбербанка Герман Греф) заявляет, что восстановление цен произойдет уже в 2024 году, поэтому в 2023-м стоит ждать существенного повышения стоимости жилья. Придерживается этого мнения и Заместитель председателя Правительства. По его мнению, снижение ставок по ипотеке, спрогнозированное на 2024 год, мгновенно приведет к оживлению рынка недвижимости – в 2023 году россиян ожидает существенный рост цен, которые могут достигнуть и докризисного уровня. В поддержку мнения о том, что цена на недвижимость очень скоро возрастет, приводят также выкладки, прогнозирующие рост цен на стройматериалы. Некоторые специалисты данного сектора рынка считают, что буквально в 2024 году бетон и кирпич подорожают на 15%, а арматура – на 70%, так что застройщики обязательно поднимут цены, чтобы отбить повышенные расходы. О необходимости поднимать цены на жилье говорят и девелоперы – они поясняют это высокими расходами на дополнительную инфраструктуру в виде детсадов, школ и поликлиник, которые необходимо возводить в новых микрорайонах по требованию властей. Эти расходы также приходится возмещать при продаже квартир.

Если же приводить конкретные прогнозы и выкладки группы аналитиков, по мнению которой в 2023 году рынок оживится, а цены начнут расти, то можно ориентироваться на такие показатели стоимостей жилья эконом- и среднего класса:

• в Москве предрекают рост цен на 2-3% в 2024-2023 годах, так что стоимость квадрата в среднем поднимется до 250 тысяч в нацвалюте;
• активный рост цен предрекают для Сочи – аналитики полагают, что цена квадрата возрастет на 4-5% и достигнет среднего значения в 100 тысяч рублей;
• вполне возможно незначительное оживление в Питере (в пределах 2% в год). В итоге цена квадрата будет оцениваться в 120 тысяч рублей;
• для казанского, новгородского, самарского и воронежского рынков прогнозируют стагнацию или небольшой рост – цена квадрата тут будет колебаться в рамках 45-70 тысяч рублей в зависимости от города;
• небольшое повышение возможно в Хабаровске и Екатеринбурге – цена квадратного метра тут может достигнуть отметки в 75 тысяч в нацвалюте.

Прогноз для Москвы от Минэкономразвития

Минэкономразвития дает один из самых негативных прогнозов. По выкладкам данного ведомства выходит, что падение рынка может составить до 10% за год, причем цены будут ползти вниз вплоть до 2023 года. Если эти прогнозы воплотятся, то к этому времени средняя стоимость квадрата в столице может достичь отметки в 120 тысяч рублей. На этом уровне цена зафиксируется на 2-3 года. В разрезе основных классов жилья в Москве прогнозируется такая ситуация:

• квартиры класса «эконом» с расположением дома в пределах МКАДа – около 100 тысяч рублей за квадрат;
• квартиры класса «комфорт» — около 120-150 тысяч в нацвалюте;
• жилье бизнес-класса – 150-200 тысяч рублей за квадрат;
• элитные апартаменты – 300-600 тысяч рублей за метр квадратный.

Текущая политика девелоперов

Безусловно, девелоперы предпринимают все возможное, чтобы привлечь покупателя. На протяжении последних лет они прибегают к таким хитростям:

• уже на стадии строительства проводят перепланировку квартир, чтобы превратить двухкомнатное жилье в малогабаритное, но трехкомнатное. Анализ нового жилого фонда в Санкт-Петербурге продемонстрировал, что сегодняшняя трешка чаще всего имеет площадь 72 квадратных метра. Раньше такой же метраж имели двушки в новых домах;
• многие девелоперы, специализирующие на новострое в пригородах, заявили, что их дома будут иметь пониженную этажность, поэтому срок сдачи квартир существенно сократится – это привлекает покупателя, а также позволяет сэкономить на части коммуникаций;
• большая часть застройщиков сегодня сообщает о том, что жилье поступит в продажу с ремонтом. У покупателей чаще всего не остается денег на проведение отделочных работ, а это затягивает время переезда или заставляет экономить на квадратных метрах при покупке;
• для привлечения покупателей используют всевозможные рекламные ухищрения в виде скидок или статусных наименований жилья – квартиры, которые относятся к комфортному классу жилья, сейчас часто называют апартаментами бизнес-класса. Такой ход часто привлекает честолюбивых клиентов, желающих похвастать перед знакомыми.

Ипотека в 2023 году

Немаловажную роль в оживлении спроса на жилье, по мнению экспертов, должно сыграть понижение ставок по ипотеке. По словам главы Центрального Банка страны и представителя Министерства экономического развития этот показатель должен упасть к 2023 году до 8-9%, а в 2023 — достичь значения в 6-7% годовых. Впрочем, представители коммерческих банков называют несколько иное значение – 10%, которое является более приближенным к реалиям.

Стимулировать этот вид кредитования в российском банковском секторе пытаются и при помощи заманчивых акций — таких как ипотека без первичного взноса. Правда, это предложение не нашло отклика в сердцах россиян, так как ставка по такой программе обычно достигает 13-14% годовых.

В 2024-2023 году часть российских банков обещает внедрить программу ипотеки с пониженным первичным взносом. Этот шаг действительно может помочь стабилизации рынка недвижимости. Например, для столицы, в которой средняя стоимость жилья равна сумме в 8,3-8,5 миллионов в нацвалюте, снижение первоначального взноса на 5% будет эквивалентно 400 тысячам рублей, что является весьма существенной суммой для большей части российских граждан.